Construcciones en suelo rústico. Qué se puede y qué no.

Asociamos la vida en el campo con una idea de ambiente sano y natural. Una vuelta a poder conectar con la tierra. Por eso, nos queda la idea bucólica de construir una casa rural en el campo que  hemos heredado de nuestros abuelos y donde estos cultivaban hortalizas y frutales y donde queremos pasar algunos fines de semana con nuestros hijos. Pues bien, empecemos a quitarnos esta idea de la cabeza.

Nuestros gobernantes y sus cabezas pensantes, sentados en su sillón de la capital, han idealizado el campo, hasta el punto de convertirlo en una especie de reserva natural. A estos hay que añadirles el papel de los verdes y ya tenemos un cóctel explosivo que nos ha llenado de normativas que restringen cualquier uso que no sea el de plantar patatas.

A modo de información, al suelo rústico se le llama técnicamente suelo no urbanizable.

Pero veamos qué podemos hacer empezando con la Normativa Catalana de suelo no urbanizable (art. 32, 47-51 del DL 1/2010, modificado por otros de la Ley de Urbanisme de Catalunya)

Artículo 47 Régimen de uso del suelo no urbanizable

1. Los propietarios o propietarias de suelo no urbanizable tienen el derecho de uso, de disfrute y de disposición de sus propiedades, de acuerdo con la naturaleza rústica de los terrenos, siempre bajo los imperativos derivados del principio de utilización racional de los recursos naturales y dentro de los límites establecidos por esta Ley, por la legislación sectorial, por el planeamiento urbanístico y por la legislación que sea aplicable al ejercicio de las facultades de disposición de esta clase de suelo.

2. Se prohíben las parcelaciones urbanísticas en suelo no urbanizable.

3. Está permitido, en suelo no urbanizable, con los requisitos fijados por los artículos 50 y 51:

  • a) Reconstruir y rehabilitar las masías y las casas rurales que sea necesario preservar y recuperar por razones arquitectónicas, históricas, ambientales, paisajísticas o sociales.
  • b) Reconstruir y rehabilitar otras construcciones anteriores a la entrada en vigor del primer instrumento de planeamiento urbanístico general en cada municipio y que sea necesario preservar y recuperar por razones arquitectónicas o históricas.
  • c) Rehabilitar las construcciones rurales en desuso para corregir el impacto ambiental o paisajístico negativo.
3 bis. Las construcciones a que se refiere el apartado 3 deben haber sido incluidas por el planeamiento urbanístico en el catálogo que establece el artículo 50.2, con el fin de destinarlas a vivienda familiar, a un establecimiento hotelero con exclusión de la modalidad de hotel apartamento; a un establecimiento de turismo rural; a actividades de educación en el ocio, artesanales, artísticas o de restauración; a equipamientos, o a servicios comunitarios. No obstante, para poder destinarlas a establecimiento hotelero debe estar previsto expresamente en dicho catálogo, el cual puede establecer un límite en el número de plazas. Las construcciones a que se refiere el apartado 3.b y c en ningún caso pueden reconstruirse y rehabilitarse con la intención de destinarlas al uso de vivienda familiar. En todos los casos, los usos de las construcciones a que se refiere el presente apartado deben ser compatibles con las actividades agrarias implantadas en el respectivo entorno inmediato.

4. El suelo no urbanizable puede ser objeto de actuaciones específicas para destinarlo a las actividades o los equipamientos de interés público que se tengan que emplazar en el medio rural. A este efecto, son de interés público:

  • a) Las actividades colectivas de carácter deportivo, cultural, de educación en el tiempo libre y de recreo que se desarrollen en el aire libre, con las obras e instalaciones mínimas e imprescindibles para el uso de que se trate.
  • b) Los equipamientos y servicios comunitarios no compatibles con los usos urbanos.
  • c) Las infraestructuras de accesibilidad.
  • d) Las instalaciones y las obras necesarias para servicios técnicos como las telecomunicaciones, la infraestructura hidráulica general, las redes de suministro de energía eléctrica, de abastecimiento y suministro de agua y de saneamiento, el tratamiento de residuos, la producción de energía a partir de fuentes renovables y las otras instalaciones ambientales de interés público.

5. La autorización de las actuaciones específicas de interés público a qué se refiere el apartado 4 debe justificar debidamente que el ámbito de actuación no está sometido a un régimen especial de protección con el cual sean incompatibles, por razón de sus valores, por la existencia de riesgos o por el hecho de estar sujeto a limitaciones o a servidumbres para la protección del dominio público. Asimismo, las actuaciones que se autoricen no tienen que disminuir de manera significativa la permeabilidad del suelo ni tienen que afectar de manera negativa a la conectividad territorial.

6. En suelo no urbanizable, además de las actuaciones de interés público a que se refiere el apartado 4, sólo se pueden admitir como nuevas construcciones, respetando siempre las incompatibilidades y las determinaciones de la normativa urbanística y sectorial aplicable:

  • a) Las construcciones y las dependencias propias de una actividad agrícola, ganadera, de explotación de recursos naturales o, en general, rústica. Entre las construcciones propias de una explotación de recursos naturales procedentes de actividades extractivas, se incluyen las instalaciones destinadas al primer tratamiento y a la selección de estos recursos, siempre que estas actividades de selección produzcan un impacto ambiental menor si se llevan a cabo en el lugar de origen.
  • b) Las construcciones destinadas en vivienda familiar o al alojamiento de personas trabajadoras temporeras que estén directamente y justificadamente asociadas a una de las actividades de explotación a que hace referencia la letra a.
  • c) Las estaciones de suministro de carburantes y de prestación de otros servicios de la red viaria.
  • d) Las construcciones y las instalaciones vinculadas a la ejecución, el mantenimiento y el funcionamiento de las obras públicas.
  • e) Las construcciones destinadas a la actividad de camping y al aparcamiento de caravanas, autocaravanas y remolques tienda autorizadas por el plan de ordenación urbanística municipal, que exigen en todos los casos la tramitación previa de un plan especial urbanístico.
  • f) Las construcciones auxiliares destinadas a la actividad de turismo rural.Ir a Norma modificadora

7. La autorización de obras y usos en suelo no urbanizable debe garantizar en todos los casos la preservación de este suelo con respecto al proceso de desarrollo urbano y la máxima integración ambiental de las construcciones y las actividades autorizadas, y comporta para la persona propietaria los deberes siguientes:

  • a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar este estado, en los términos previstos en la normativa que sea de aplicación.
  • b) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexión de la instalación, construcción o edificación con las redes generales de servicios, y ceder a la administración competente estas infraestructuras y el suelo correspondiente para su incorporación al dominio público, cuando tengan que formar parte de él.
  • c) Costear y, en su caso, ejecutar las obras o instalaciones necesarias para dar cumplimiento al resto de condiciones que exija el plan especial o el acuerdo de aprobación del proyecto, con respecto a la obtención de suministros, consecución de niveles de saneamiento adecuados u otros servicios.
  • d) Costear y, en su caso, ejecutar las medidas correctoras que determine el plan especial o el acuerdo de aprobación del proyecto con el fin de evitar la fragmentación de espacios agrarios y la afectación grave a las explotaciones agrarias, minorar los efectos de las edificaciones y sus usos, accesos y servicios sobre la calidad del paisaje, o para otras finalidades justificadas.

8. La autorización de las obras y los usos en los casos regulados por los artículos 48, 49 y 50 está sujeta, previamente a la tramitación de la licencia urbanística municipal, al procedimiento que establecen dichos preceptos.

9. El suelo no urbanizable no puede ser dedicado a usos que, atendiendo los valores que el plan de ordenación urbanística municipal protege o preserva y las finalidades que persigue, transformen la destinación o la naturaleza o bien lesionen o impidan la realización de dichos valores y la consecución de dichas finalidades.

10. En la explotación de recursos naturales en suelo no urbanizable, en el caso de aprovechamiento de hidrocarburos, no está permitida la utilización de la tecnología de la fracturación hidráulica cuando pueda tener efectos negativos sobre las características geológicas, ambientales, paisajísticas o socioeconómicas de la zona, o en relación con otros ámbitos competenciales de la Generalidad.

Resumiendo,   sólo podremos rehabilitar las construcciones existentes que sean masías o casas rurales y que estén en el catálogo de masías del municipio o rehabilitar y reconstruir las edificaciones existentes, pero sin convertirlas en vivienda, sólo si son actividades relacionadas con la naturaleza.

O para construir de nuevo, sólo se autorizan las construcciones y las dependencias propias de una actividad agrícola, ganadera o de explotación de recursos naturales.

Es decir, una nueva vivienda no está permitida y sólo se autorizará en casos excepcionales de encontrarse en el catálogo de masias del Ayuntamiento.

Por lo que antes de pensar en una nueva construcción en suelo rústico, pregunta a tu Ayuntamiento.

 

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276 thoughts on “Construcciones en suelo rústico. Qué se puede y qué no.

  1. Hola
    Según esta ley, puedo construir un cuarto de guardar herramientas, aunque lo que siembre y cosecha no sea para vender?????

    1. Buenos dias,
      Si, aunque la cosecha no sea para vender, se puede construir una caseta para guarda herramientas del campo. Tiene que pedir permiso al Ayuntamiento como almacén agrícola y el trámite es de licencia municipal. Tenga en cuenta que solo es para guarda de maquinaria agrícola, por lo que otros usos como caseta para fin de semana, no se admite. Además, la ley de urbanismo no le permite ni colocar un lavabo, parece un contrasentido en estos tiempos que vivimos, pero las leyes son muy restrictivas en suelo rústico.

  2. en el punto 6b dice que está permitida una vivienda familiar: Las construcciones destinadas en vivienda familiar o al alojamiento de personas trabajadoras temporeras que estén directamente y justificadamente asociadas a una de las actividades de explotación a que hace referencia la letra a….

    aunque no vendas la cosecha, puedes cosechar unos años, o montar una piscifactoria en la piscina, para autoabastecerte y ya con esa excusa, si te permiten construir?

    1. Hola Daniel,
      Este punto se refiere en el caso de actividades registradas y que además sea imprescindible el tener que dormir en la finca para el cuidado de los animales. No es suficiente el decir que en la piscina hay una piscifactoria. Por ejemplo, es dificil que te permitan construir una vivienda si tienes una producción agrícola, ni que tengas una hípica. Las comisiones de urbanismo de Cataluña son muy estrictas y solo se estudiarian el caso si hubiera una actividad ganadera donde sea imprescindible el cuidado urgente de los animales.
      Siento que no puedas montar tu piscifactoria en la piscina.

      un saludo

  3. Quiero comprar una finca rústica para explotar al 50% unos olivos y una zona de camping y autocaravanas, esto requiere estar permanentemente allí. Puedo contruir una casa de madera, para mi servicio y duchas y otras dependencias para los acampados ?

    1. Hola,
      Los usos de los que hablas podrían ser admitidos en suelo no urbanizable, pero como siempre, depende del planeamiento del municipio y de la situación de la finca, ya que puede estar en alguna zona protegida o donde el planeamiento no permita ese uso.
      Pero para que tengas una idea, la plantación de olivos no tiene ningún problema, pero el tema del camping ya complica todo. Piensa que el camping también tiene una implicación en la ley de turismo, que dictamina cómo deben ser los càmpings y eso provoca que la tramitación se complique, pues requerirá informe de turismo. Además de este informe, también necesitarás el informe favorable de otros organismos como medio ambiente o de gestión de las aguas.
      Resumiendo, la construcción de la casa de madera tiene que estar en un proyecto global de cámping, y deberás acreditarlo documentalmente, es decir con un proyecto que te pedirá el Ayuntamiento y que también tendrá que tener en cuenta de dónde vendrá el agua, dónde se evacuará, entre otros muchos requisitos que pueden alargar la tramitación.
      Te recomiendo que vayas a tu Ayuntamiento y hables con el Arquitecto municipal, él te dirá en qué clase de suelo está tu finca y los usos que tiene permitidos y si entre estos está el de cámping. Además piensa que la tramitación posterior te costará tiempo y dinero, por lo que ten en cuenta esto antes de comprar.
      un saludo

  4. Hola, tengo una móvil home en un camping de navarra, es de 34m2 en parcela de 90m.
    Quiero hacer una ampliación de 49 m con obra tradicional de hormigón y baldosaspara el suelo y panel sándwich para el tejado y paredes.
    En total va a quedar una construcción de 85 m baño de obra incluido. Es posible construir así en un camping?

    1. Hola Josean,
      Tu caso tiene dos problemas, el primero es que la parcela donde quieres construir es una parcela propiedad del camping y necesitas su autorización para hacer cualquier cambio o ampliación.
      Y el segundo tiene que ver con la normativa urbanística del camping donde estás, no la normativa de uso, sinó la que se encuentra en el Ayuntamiento. Esta normativa, define los metros cuadrados que puede construirse en ese camping y dónde se pueden construir, seguramente, marcará el tipo de bungalow o móvil home que puede hacerse, entre otros parámetros como evacuación de aguas, alcantarillas, e incluso las zonas dónde se puede hacer fuego por su distancia a zonas protegidas. Lo normal es que el camping tenga un plan especial o un planeamiento urbanístico que lo marque. A partir de aquí, cualquier nueva construcción debe pedir autorización al Ayuntamiento y debe adaptarse a lo que marcan el planeamiento del camping. Como los terrenos donde se encuentran los campings son rurales, debes ir con cuidado pues se ecuentran protegidos por normativas ambientales y hacer obras ilegales, pueden comportar incluso problemas de tipo penal.
      Por lo que antes de hacer nada, primero pide permiso al camping y si ellos te permiten hacer estas obras, que sea este quienes pidan autorización al Ayuntamiento. Sobretodo, no hagas nada, hasta que tengas la notificación del Ayuntamiento, autorizando esas obras por escrito. Quizás te pidan planos o descripción de las obras, así como justificante de que se adapta al plan del camping.
      un saludo

  5. Hola estoy mirando para comprar un terreno rustico para poder realizar un nucleo zoologico que seria una parte para la cria de perros con residencia y/o agility y otra parte me gustaria plantar olivos o algo parecido, mi pregunta es con cual de estas cosas me seria mas facil prsentar para poder poner una casa en ese terreno ?
    Gracias

    1. Hola,
      Si tenemos en cuenta las resoluciones de las comisiones de urbanismo, seguro que con la plantación de olivos no te permiten construir una vivienda. Otra cosa es un almacen agricola, que en ese caso no habria ningun problema.
      El tema de la residencia canina es complicado, pero podria tener una justificacion de cuidar a los animales y podria convencerse a la comision de urbanismo.
      Otro tema es el tipo de terreno y su calificacion, porque en rustico hay suelos con mayor restriccion que otros. Ademas, si existe una construccion en esa finca tambien se facilita el poder reparar la construccion.
      Aunque las dos son opciones complicadas, la de la residencia canina podria ser la mas factible, aun asi, las comisiones de urbanismo no estan por la labor de dar licencias en rustica de viviendas.
      Como este tema es competencia de la comision provincial de urbanismo de tu provincia, antes de ir al Ayuntamiento, me acercaria a la sede de la comision de urbanismo y haria la consulta. Sino dirigete al Ayuntamiento y haz la consulta por escrito de si el uso de residencia canina esta admitido y los tramites a llevar a cabo para aprobarse, pues te pueden pedir un plan especial que defina que contrucciones y sus fines.

  6. Hola,
    en caso de poner una guarderia canina y tenga que cuidar de los animales. Podria construir una vivienda? y las casetas de los perros?

    1. Hola,
      Como decia en la anterior respuesta, depende de la clasificacion rustica del terreno. Hay terrenos que permiten usos que pueden incluir el de guarderia canina u cuidado de animales y justificando que estos animales requieren el cuidado 24 horas, podria convencerse a la comision de urbanismo de tu provincia. Esto requerira un proyecto conjunto de guarderia en el que se incluya una vivienda. Aun asi, te lo podrian denegar por proximidad al pueblo u otras justificaciones. Las comisiones de urbanismo no estan muy por la labor de permitir las viviendas en rustica, por lo que te aconsejo que vayas a la sede de la comision a hablar con un tecnico. Digo esto de la comision de urbanismo provincial porque es la competente en esta clase de usos y en permitir viviendas en rustica, ya que el Ayuntamiento como mucho podra ayudarte en haver presion, pero quien tiene la ultima palabra es la comision y no el Ayuntamiento, por lo que no te fies de las buenas palabras del Atuntamiento, pues luego te puedes llevar un chasco.

  7. Hola, tengo una parcela en Extremadura de 1000m, con vivienda y escritura de obra nueva, construida en el año 2000. La situacion actual de la misma es fuera de ordenacion, que reformas puedo hacer en dicha vivienda?? Podria construir una alberca para riego?’

    Gracias

    1. Que se te declare fuera de ordenación es porqué todas las construcciones en rústica que no hayan sido realizadas con licencia, pero que no pueden ser derribadas quedan declaradas de esta manera.
      Según el código de urbanismo de extremadura, solo se podrán autorizar obras de mera conservación; es decir que solo puedes hacer obras de mejora o reforma. Por lo que no podrás amppliar la casa, pero podras cambiar las ventanas o reparar las goteras del tejado.
      Respecto la alberca, es una construcción que se puede admitir por ser un uso agrícola, pero es probable que te pidan un proyecto de obras.
      Saludos

  8. hola tengo una parcela en un terreno rustico muy montañoso y quisiera excavar en la montaña una escalera para acceder a una altura donde quiero hacer una espranade de unos cincuenta metros para hacer una especie de miredor ya que las vistas son impresionantes todo ello sin hacer obra se puede

    1. Hola Rogelio,
      Lo que quieres hacer corresponderia a un movimiento de tierras. Utilizando el sentido común, un pequeño movimiento de tierras no es ilegal y puede realizarse, por ponerte un ejemplo, si quieres cultivar algo tendrás que hacer unos bancales y unos muros de contención, y para salvar estos desniveles necesitaras una escalera, con lo que no tienes que tener problemas y tampoco necesitas permiso de obras. Otra cosa seria que hicieras una esplanada para colocar una construcción o tuviera unas dimensiones que modificara la configuración de la montaña. Pero por lo que dices, es una modificación del terreno totalmente lógica y admisible. saludos

  9. Hola, tengo una vivienda situada en suelo no urbanizable en Vallmoll (Tarragona). Me darán permiso para usarlo como vivienda de uso turístico?

    1. Hola, con la ley de urbanismo en la mano, si tu vivienda no está implantada legalmente, es decir, tiene licencia de obras, no se te podria calificar como vivienda de uso turístico. Pero como en Cataluña, esto lo lleva el Departamento de Turismo de la Generalitat de Cataluña, no se mete en estos berenjenales y acostumbran a no poner pegas al declarar vivienda de uso turístico, aunque dependerá de tu Ayuntamiento. Antes existia un vacío legal, pero la modificación de la ley de urbanismo de Cataluña ha penalizado este tipo de declaración. Aún así, por probar no pierdes nada.

  10. Tengo un terreno rústico de 2400 metros había una caseta de madera de 9 metros q el q me a vendido a quitado yo quisiera volver a poner para guardar herramientas y abonos..mi intención sebrar frutales…como lo puedo enfocar para solicitarla gracias…

    1. El terreno es de muy poca superfície pues no llega ni a una hectárea. Aún asi, al ser una caseta tan pequeña y para uso agrícola puedes pedirla como almacén agrícola. El hecho que sea de madera o no, no tiene importancia pues la construcción es lo que importa. Lo que te recomiendo es que lo consultes en tu ayuntamiento antes de construir nada. saludos

  11. Muy buenas,Quisiera saber si necesito alguna licencia,asi como proyecto para construir una casa en terreno rustico.Habria algun problema para solocitar enganche eléctrico o de agua?? Un saludo.

    1. Sí, cualquier construcción o reforma requiere licencia de obras. El hecho que sea una vivienda puede suponer algún problema, pues en suelo rústico está muy restringido el uso residencial. Antes de hacer ningún proyecto, consúltalo en tu Ayuntamiento. Para el enganche de luz pasa lo mismo, la compañia te pedirá licencia de obras. saludos

  12. Muy Buenas, dispongo de una parcela rustica de uso agrario, mi duda es, si se podría hacer un invernadero en ella

    1. Toda construcción requiere de licencia de obras, por lo que un invernadero también. La ventaja es que un invernadero es para uso agrícola y no creo que te pongan muchos problemas. Aún así, antes de hacer nada, consúltalo en tu Ayuntamiento, pues puede haber restricciones por ser suelos de protección especial o parecidos, no creo que sea el caso, pero más vale prevenir que curar. saludos

  13. Hola. Estoy mirando una finca cerca del pueblo de 1hectarea y tiene una casa familiar del 1882 pero no está escriturada tiene dos plantas de unos 40m cuadrados cada una y está muy deteriorada,para restaurar.¿se podría restaurar para vivir?

    1. Es muy probable que si, pues se puede justificar su existencia antes de la primera ley del suelo española que data del año 1956. Además, se podria inscribir en el catálogo de masias del planeamiento. Los pasos son largos pues requiere de la aprobación de la comisión de urbanismo provincial, pero no tienes que tener problemas. Eso si tienes que pedir licencia de obras.

  14. Hola! Dispongo una parcela rustica, en la cual construi una vivienda (casa de madera), se pago una multa x la construccion y asi se evito la orden de derribo. Mi pregunta es.. en dicha parcela donde se situa la casa, podria instalar una especie de tiendas d campaña futuristas y utilizarlo como hotel o camping rural??

    1. No, y además has evitado la orden de derribo, pero no quiere decir que tu casa esté legalizada. Por lo que no intentes hacer cosas rara o pueden pedirte el derribo de la casa. Los hoteles o casas rurales tienen que estar en construcciones implantadas legalmente y por lo que me dices, la tuya no lo es. saludos

      1. La multa por construir en suelo rústico puede llegar a ser del valor de la construcción de la casita y además derribo de la misma.

  15. Hola buenas,estoy interesado en una finca de una hectárea que consta de una construcción de dos plantas de unos 40metros cuadrados cada una y en mal estado. Esta cerca del pueblo y no esta escriturada.Se podría reformar como vivienda unifamiliar?.un saludo

    1. Depende de si la construcción que dices se implantó legalmente o es anterior a la primera ley de urbanismo de 1956 y lo puedes probar, aunque antes, pregunta en tu ayuntamiento. Escriturarla no tienes que tener problema con un certificado del ayuntamiento que ha prescrito la acción de restaruación, el notario te hará la escritura y la puedes llevar al registro.

  16. Hola acabamos de comprar un terreno de 2.9 hectáreas en Cataluña. Con 500 olivos y viña propia.
    Tengo varias preguntas.
    1-Por ley no me permiten vender legalmente mi cosecha. Con 3 hectáreas tengo entendido que sí se puede vender. Es cierto?
    2- Queremos utilizar el terreno para un centro de rescate y rehabilitación de animales en el cual se necesita atención 24 h hay alguna posibilidad de que permitan hacer algo para poder dormir en el terreno?
    3-Hay alguna posibilidad de poner alguna yurta, tipi,etc sin tener que pedir permiso alguno? junto con lavabo seco sin necesidad de tener que hacer fosa séptica ya que no se precisa para lavabo seco.
    3- de que modo se puede plantear el poner en lavabo seco para la utilización de compost para el terreno agrícola para que no te digan nada?
    3- Se puede utilizar el terreno para organizar eventos por un día?
    Gracias

    1. 1. No tiene nada que ver la finca en vender la cosecha. Puedes ir a la cooperativa de tu pueblo y allí puedes venderla o si realizas una actividad de venta tienes que estar dado de alta en autoónomos y cotizar a hacienda.
      2. El cuidado de animales es un uso permitido por la ley de urbanismo en suelo rústico, aunque puede estar restringido por alguna protección especial que tenga el terreno como por ejemplo que esté en una zona afectada por la ley de costas o en un bosque protegido. El dormir en la finca es un tema complicado pues se tiene que justificar muy bien la necesidad de vigilar los animales. Mi consejo es que vayas a la comisión de urbanismo de la Generalitat, de tu provincia para hacer la consulta, pues són ellos los competentes en este caso. Previamente, pide al Ayuntamiento si existe alguna restricción en la zona de tu parcela.
      3. La yurta, como cualquier instalación requiere siempre de un permiso de obras. Lo mismo para el lavabo seco.
      4. Tienes que plantearlo como uso agrícola u otro uso permitido. Como vivienda no creo que te lo autoricen. Pero para ello debes acreditar una producción agrícola.
      5. Si se trata de una actividad que vas a hacer habitualmente, debes tramitarlo como una actividad, por lo que el uso debe ser autorizable. Esto te lo diran en el Ayutnamiento.
      saludos

  17. Buenas ,
    Tengo pensado comprar una parcela ristica con casa ya construida hace mas de 20 años .
    Mi duda es si puedo vivir alli , o pasar los fines de semana , y si m pueden denunciar o algo y tirarme la casa.
    Si vivo alli pero no estoy registrada como tal , habria algun problema ?

    Es en la zona de castilla y Leon

    Gracias

    1. Antes de comprar pide un “certificado de legalidad urbanística de la casa o de prescripción de la acción de restauración de la legalidad infringida”, pues además que te lo pedirá el notario para la escritura te asegura que la casa tiene prescrita la orden de derribo. Antes de pedirlo asegúrate que no se han hecho obras en los últimos 6 años pues entonces te pueden abrir un expediente de derribo por esas obras.
      Respecto a vivir, si la casa cunple con los requisitos de habitabilidad podràs vivir, pero sin que sea una casa “legal”, pues no se ha construido con permiso de obras. Además es difícil que puedas legalizarla, por lo que no podrás hacer obras de ampliación, ni rehabilitación integral, solo obras de mantenimiento.
      saludos

  18. Hola, tengo en una finca una casa móvil que se sujeta al suelo con sus 4 patas regulables, y que en cualquier momento se puede enganchar y remolcar. Nada de hormigón o estructuras. Aparte, tengo una caseta metálica para las herramientas de unos 8 m2, y un barbacoa. La finca es para los fines de semana. Es legal?

    1. No. Solo es legal cuando tiene permiso de obras y primera ocupación. Tu caso es frecuente, pues la gente cree que es un bien mueble, pero si la instalación queda allí inmóbil, no podrás justificar que no es una construcción fija, aunque tengas ruedas o aunque se pueda remolcar.

  19. Hola.
    Tengo un terreno de 5000 m2 (NO URBANIZABLE). Esta al lado de unas casas (adosados) que se han fabricado hace poco.
    En el centro de terreno hay una chavola de 140m2 que es de fabricacion antigua.con tejado y paredes de labrillo.

    Quisiera saber si prodria edificar una casa para mi? Sea prefabricada o de cualquier tipo. Me han dicho que me puedo agarrar al que ya hay una edificacion, para poder fabricar pero no lo se.
    Soy de vizcaya gracias

  20. He comprado una finca rustica de uso agricola , puedo montar un club hipico?
    Con un bar y comedor , tambien necesitare viviendas para los trabajadores?

    1. Montar una hípica no tiene que tener ningún problema, bueno, toda la tramitación que conlleva, pero siempre que el planeamioento urbanístico permita el uso en esa finca. Respecto las viviendas, lo veo muy complicadao.
      Pregunta al arquitecto de tu Ayuntamiento antes de hacer nada.

  21. Hola, quiero comprar una masia No catalogada del siglo 17 con 3 hectareas de terreno rural, totalmente legalizada e inscrita, ¿puedo reformarla a mi gusto, respetando los mismos metros ya existentes? Digamos que mantendria las 4 paredes pero el resto seria nuevo. Me dejarian?
    Un saludo

  22. Hola, vivo en Cataluña y dispongo de un suelo rústico. Me gustaría poner un sistema de bombeo solar para aprovechar agua de un pozo, y la instalación de un depósito de poliéster de 40 m³ más una caseta con una motobomba para distribuir el agua para el riego. Me gustaría saber que permisos tengo que pedir al tratarse de una instalación será fija, con ir al ayuntamiento es suficiente?

    Gracias por adelantado

  23. Hola tengo un suelo rústico de 7500 metros cuadrados, pregunte en el ayuntamiento y me dijeron que podía hacer un almacén agrícola, de unos 80-90 metros para guardar el tractor, con una habitación (para guardar los fitosanitarios) y un cuarto de baño, además de una piscina-alberca, pero siempre que se justificara que es para una explotación agrícola, no habría problemas por qué tengo pensado poner unos 70 olivos, mi pregunta es la siguiente, si hago un almacén como me dicen en el ayuntamiento, y me lo aprueban todo, podría en algún momento ese almacén convertirlo en una vivienda? O tendría que ser siempre un almacén agrícola ????

    Gracias

  24. Hola,tengo una parcela rústica en valladolid con un merendero de 20 m escriturado. Puedo construir vivienda para vivir alli.

  25. Hola,
    Quiero comprar una casa de aperos que por dentro esta habilitada como vivienda.
    Tiene un porche cuyas obras ya han prescrito.
    Podría acristalarlo sin miedo a una denuncia? O eso cuenta como obra?
    Me gustaria hacer un cercado pero dentro de mi misma terreno para los animales. Podria hacerlo sin permisos? Puedo construir casas de animales para guarecerlos de la lluvia?
    Gracias

  26. Tengo una finca de 25 ha y dos casas. Tiene varios campos de suelo rústico y me gustaría solicitar poder hacer una pequeña zona de acampada. Es muy complicado? Se necesita muchos requisitos? Se pueden instalar 6 bungalows? que tipo de empresa tendré que montar?
    Muchas gracias

    1. Solo puedes hacerlo si el planeamiento admite el uso de cámping y en caso de que sea así, la tramitación depende de muchas administracions con lo que mínimo un año de tramitaciones y un montón de requisitos técnicos como agua, gestión de residuos y aguas negras…

  27. Buenos días,

    Estoy buscando un terreno (Andalucía) de una dimensión aproximada de entre dos y diez hectáreas con una casa ya construida y piscina (todo ello legalizado) en la que poder instalar 10 o 15 tiendas de campaña de entre 30 y 40 metros cuadrados al objeto de desarrollar la actividad de turismo rural.

    De lo leído en el post tengo claro que la instalación de dichas tiendas pasa por consultar en el Ayuntamiento si el uso del suelo contempla dicha actividad, así como solicitar las correspondientes licencias de obra y actividad. No obstante sigue sin quedarme claro y me gustaría hacerles un par de preguntas:

    – Aún a sabiendas de que siempre dependería de la respuesta del ayuntamiento, ¿es jurídica y urbanísticamente viable plantear dicho proyecto en un terreno rural ? o, por el contrario, dedo de centrarme en buscar un terreno urbanizable.

    – ¿Ayudaría en algo el hecho de que en dicho terreno se estuviera llevando a cabo actualmente la actividad de turismo rural en la construcción legalizada ?

    Muchísimas gracias de antemano por su colaboración

    Saludos

    1. Esto que planteas es mayormente, un cámping. Si el planeamiento urbanístico permite el uso de cámping en tu terreno, no tendrás ningún problema, pero si no lo permite, acabarás loco de papeles y trámites que al final, tendrás que tirar a la basura. Entérate bien qué se puede hacer en el terreno y si el uso de cámping se permite.
      Evidentemente que ayuda que tenga un uso de casa rural legalizado, pero lo que pides es ampliar el uso con nuevas construcciones y todo paso por si se permite en el planeamiento municipal.

  28. Buenas tardes,
    Quiero comprar una masia propiedad de mis abuelos y sus hermanos, en la que estoy viviendo yo desde hace varios años. Mi duda es si por ley estoy obligado a comprar las hectareas de campo colindantes, que actualmente las tienen alquiladas para el cultivo de viñedos, o puedo adquirir únicamente la masia? O la ley no especifica nada y únicamente será lo que determine la escritura?
    Saludos,

    1. Hola Xavi,
      Este es un tema de notarios y registrados. Pregunta en el notario a ver qué te dice, pero en principio, si la masia esá escriturada, no debes tener ningún problema en comprar solo la masia.

  29. Hola:
    estoy a punto de comprarme una alqueria que esta construida la mitad y dependencias traseras y galpones sin techo o el baño a semihacer,¿Podrias terminar estos trabajos con fines de actividades terapeuticas para el adulto handicape?

    1. Si es una alqueria antigua (de toda la vida) se podría hacer como reformas para el mantenimiento y consolidación, ahora bien, si la construcción es reciente y no tiene licencia, no creo que te dejen terminarla, probablememnte te obliguen a tirarla o a dejarla como estaba antes. El uso que quieres darle no es un uso agrícola, por lo que puedes tener problemas luego para legalizarlo. Antes, pregunta a tu Ayuntamiento.

  30. hola, soy italiana y estoy mirando para comprar una finca rural que ya esta casi construida, hay que acabar la obra. Que tengo que preguntar a nivel legal para estar tranquilo al dueno del el terreno que ya ha empezado la obra con el proyecto y todo? no esta la luz todavia en la finca… gracia de momento un saludo a todo

    1. Pide un certificado de legalidad urbanística de la finca y un certificado de aprovechamiento urbanístico (cédula urbanística que no es lo mismo que la cédula de habitabilidad) en el Ayuntamiento, o se lo tienes que pedir al que te quiere vender la casa. Allí pondrá si está legal o no y en el otro certificado qué cosas se pueden hacer.

  31. Hola “admin”. Lo primero las gracias y la enhorabuena por la página. Lo segundo, un par de dudas acerca de una finca rústica de 8000m2 que tenemos en Asturias:

    1.- Hay una cabaña construida sin ningún permiso hace 32 años,de unos 50m2 en dos plantas, pero está bastante mal ¿habrá problemas para rehabilitarla?
    2.- ¿Cuál es el mínimo legal para declarar que estás realizando una actividad agrícola? Y así poder plantear la opción de construir vivienda.

    Muchas gracias por adelantado y un saludo.

    1. Como siempre, todo pasa por el planeamiento urbanístico municipal. Como hace 32 años, no te pueden pedir que “tires” la construcción, pero no quiere decir que sea legal (esto es un tema muy purista en cuanto a legalidad), porqué no tiene licencia de construcción.
      Respondiendo al tema:
      1. no debes tener problemas en rehabilitarla porqué son obras de mantenimiento y consolidación. Pero sin pasarse. Es decir, la “rehabilitación” de la casa, quiere decir cambiar ventanas, arreglar cocina, pintar, puertas, etc. Si tu idea es hacer toda la casa nueva y ampliar, puedes tener algun problema. Por lo que si es este el caso, pregunta en tu Ayuntamiento, antes de hacer nada.
      2. No hay un mínimo legal, la clave es que tu desarrolles una actividad agrícola y puedas demostrarlo con papeles (alta en régimen de autónomos como agricultor, por ejemplo). Porque puedes tener alquiladas fincas que te ayudan en la producción u otras fincas que no son colindantes con la tuya que también puedes estar cultivando.

  32. Hace un tiempo heredé de mi abuelo un terreno rural de 1000m quadrados en medio de un pueblo cerca de santander.
    En vida mi abuelo nunca consiguio que le dejaran edificar, ¿podira haver una manera de que me dejaran construir una casita de madera de 20 metros cuadrados como segunda residencia?¿aplicando la ley de la edificación del 2% del terreno?

    1. Dudo que como casa de segunda residencia te permitan edificar. Como mucho podría ser un almacén para guardar herramientas para el cultivo de la finca, pero en una finca tan pequeña será difícil que te acepten un uso agrícola con almacén. Ya ves que no es solo un problema del 2% de edificación, es más un problema de usos del suelo rural. Además puede que este en alguna zona de protección especial, con lo que entonces será mucho más difícil.

  33. Quiero comprar una parcela rustica en Guipúzcoa en la pueda poner una casa modular de 90m2, que abs fabrica . cuantas hectareas tiene que tener o que requisitos tiene que tener para conseguir la licencia para construir una casa unifamiliar de 90m2.

    1. La casa modular tiene los mismos requisitos que una casa típica de obra. Para poder construir en suelo rústica tienes que justificar que la finca tiene un uso agrícola o ganadero y que es imprescindible que tengas que dormir allí para cuidar los animales. El resto es muy complicado por las trabas urbanísticas, lógicas, porque sinó el campo estaria lleno de construcciones abandonadas. Pregunta en el Ayuntamiento antes de comprar, si te permitirian hacer la casa.

  34. Buenos días!
    quiero comprar un terreno rustico de uso agrícola, adosado a otro terreno urbanizable con una vivienda construida.
    Me gustaría plantar cinco bungalows en el terreno rustico para dedicarlo a turismo rural.
    Podría hacerlo o eso dependerá de si el ayuntamiento me deja?
    Donde podría informarme de las posibilidades de este terreno rustico?
    Gracias

    1. Como siempre, pregunta en tu Ayuntamiento.
      En tu caso, hay dos historias distintas, la del terreno urbanizable que puede tener la casa con licencia, es decir legal, con lo que no debes tener ningún problema (aunque en suelo urbanizable quizás le falten los servicios urbanísticos básicos como el alcantarillado, con lo que cuando se haga, tendrás que pagar cuotas de urbanización).
      Y el otro que es rústico y que puedes usar como tal, pero que no podras poner nada que no sea uso agrícola, es decir, una piscina no, pero si una balsa de riego. Los bungalows son para uso de cámping y si ese terreno rústico no tiene marcado uso cámping en el planeamiento municipal, no creo que te los dejen poner. Además, la tramitación no solo depende del Ayuntamiento, pues hay más administraciones afectadas, medio ambiente, turismo, aguas, urbanismo… Por lo que es una tramitación que dura años y que no es segura que al final te lo permitan poner.

  35. Hola buenas .Tenemos una casa en terreno rústico en Tenerife con prescripción urbanística aprobada.¿Es legal hacer un porche con pérgola adosado a la casa ?

    1. Si la normativa lo permite, puede ser perfectamente legal. Pero siempre con permiso de obras del Ayuntamiento. Pregunta en el Ayuntamiento y pide el permiso de obras.

  36. Buenos días
    Es posible que me compre un terreno de 10.000 m2 dónde ahora hay una hípica y que desde un inicio tiene actividad de criadero de perros.
    Si llevo allí mis caballos y declaro que deben estar bajo constante vigilancia, podría instalar una mobil-home o casa de madera? Podría restaurar algunos boxes para habilitarlos como vivienda?
    Gracias!

    1. En Cataluña te digo que probablemente no puedas. El criterio es muy estricto en lo que respecta a viviendas, sean mobil-homes o casas de obra. Pregunta en el Ayuntamiento, aunque también dependerá de urbanismo de tu comunidad autónoma.

  37. Hola,
    Me gustaría edificar en suelo rustico común en un pueblo de Ávila. La Ley 7/2014 dice que debo destinarla a uso ganadero o agrícola.
    Ni la Comisión Territorial de Urbanismo de Ávila ni el Ayuntamiento me aportan información al respecto porque cada uno dice que es competencia del otro.
    ¿Alguien sabe el detalle de como justificar este uso? por ejemplo si quiero dedicarme a la Apicultura, cuantos panales tendría que tener y donde tendría que estar dado de alta para poder edificar una vivienda unifamiliar…

    muchas gracias

    1. Para justificar el uso ganadero, puedes aportar el alta de autónomo y de la seguridad social como agricultor, ganadero o apicultor y justificar tu producción con facturas de la cooperativa u otros. Otra cosa es el tema de la vivienda, porque aquí entra la valoración subjetiva de la comisión de urbanismo. Sí, desgraciadamente, dependemos de el si o no como de los emperadores romanos. Yo haria un pequeño proyecto de lo que quieras hacer (la casa con su superfície y otros), justificando tu condición de agricultor y pediría un informe a la comisión de urbanismeo de Avila. Es la única manera de salir de dudas.

  38. Buenas qiero comprar una finca rustica tiene 10.400m2 m.dicen que tiene una supeficie edificable de 160m2 m darían permiso para construir en esos metros una vivienda? El terreno se encuentra en Canarias

    1. Dudo mucho que en rústico sea tan fácil construir una vivenda en rústica. Como ya se ha dicho en este blog, pásate por tu Ayuntamiento y pregunta al Arquitecto qué se puede hacer. No te fies de los vendedores de fincas, a ellos les interesa vender.

    1. No solo son los metros cuadrados. El uso es lo más importante, y que el planeamiento urbanístico lo permita. Pregunta en tu Ayuntamiento al Arquitecto.

  39. Buenas noches, teníamos pensado alquilar una finca en suelo rústico para desempeñar actividades deportivas, sin llevar a cabo ningún tipo de construcción. Es una actividad económica ya que el entrenador que dirija los entrenos cobraría por ello. ¿Sería posible llevarlo a cabo en suelo rústico?

    Gracias de antemano.

    1. Sí, se podria. Si no tienes que construir no te hace falta ninguna licencia de obras, aunque si tienes que montar alguna instalación puede que entonces por temas de seguridad, necesites dar de alta la actividad. Por ejemplo, un paintball tiene que legalizarse y para ello debe hacerse un proyecto que tiene que aprobar el Ayuntamiento y la comisión de urbanismo de cada comunidad autónoma. Piensa que cada zona tiene una protección urbanística y puede ser que estés realizando la actividad en alguna zona especialmente protegida, por ejemplo. También puedes enfocarlo como uso provisional. Antes pregunta en tu Ayuntamiento al Arquitecto.

  40. Hola , ¿en un terreno rústico podría construir una piscina pública con pequeño bar o barra para tomar cervezas , con su aparcamiento etc para recibir a la gente ?

    1. A primera vista te digo que no. Como se ha dicho muchas veces el terreno rústico es para usos agrícolas. Aunque pregunta al Arquitecto de tu Ayuntamiento.

  41. Hola
    Tengo parcela en el municipio de Tordera. Esta catalogada como suelo rustico,. Hace mas de 30 años hay edificada una especie de barraca. Puedo hacer mejoras de la misma y alguna ampiacion? Pasados tantos años , no habra peligro de demolicion ? Esta alrededor de zonas urbanizadas

    1. Por lo que respecta a la demolición, ya ha prescrito la infracción y no pueden tirarla, pero de ampliar o rehabilitar difícilmente te lo permitan. El uso de vivienda solo está permitido en casos muy excepcionales y el tuyo no tiene pinta de serlo. Además que se encuentre cerca de zonas urbanizadas lo penaliza más, pues tendria que hacerse en esas zonas y no ene le campo.

  42. Buenas. Tengo pensado comprar un terreno rústico de 1,5 hectáreas en Castilla y León. Y pensaba en varias opciones. QUisiera que me dijeran, por favor, cuáles ven posibles y cuáles no, y de entre las posibles las licencias que sería necesario pedir. Pensaba en:
    1) Cercar todo el perímetro de la tierra con una pared.
    2) Instalar invernaderos
    3) Construir un merendero.
    4) Construir algún tipo de almacenes para trabajar con los productos agrícolas cosechados.
    5) Tener algunos burros dentro y orientarlo a una actividad de travesía rural con ellos. ¿QUé debo pedir si es una actividad económica? ¿Puedo construir dentro establos para los burros? ¿Puedo construir dentro una pequeña vivienda para los cuidadores de los burros?
    Muchas gracias.

    1. 1. no creo que puedas cerrar todo con pared. Los animales salvajes deben tener posibilidad de pasar por debajo de la valla o atravesarla.
      Respecto el resto, es una actuación global en la finca que debes pedir permiso en tu Ayuntamiento. És decir, con proyecto de lo que quieres realizar y sus usos. Esto te lo permitiran si el planeamiento urbanístico de tu finca admite todo lo que quieres hacer. Respecto a la vivienda es lo mas peliagudo de justificar. Todo ello debe aprobarlo no solo el Ayuntamiento, sinó también la comisión de urbanismo de la comunidad autónoma, por lo que prepárate para una tramitación de un año mínimo.

  43. Hola “admin”. Primero, gracias por las respuestas que has dado a todos, valoro mucho el tiempo que le has dedicado. Ahora mi cuestión, que creo que en el fondo es la misma de casi todos (cómo vivir en una finca rústica con un pequeño proyecto estilo autosustentable).
    Mi plan es una granja escuela para hacer campamentos de verano para niños. Eso justifica pernoctar y las construcciones -animales + producción agrícola-. ¿Lo ves viable?
    Gracias y un cordial saludo,
    k.

    1. Gracias Kike,
      Puede ser un proyecto viable, pues es un uso que admitiría el suelo rústico. Aunque las administraciones no están por la labor de permitir nuevas construcciones en este tipo de suelo. Lo que seria perfecto es encontrar una finca con una construcción existente que esté implantada legalmente (con licencia de obras) que podria ser el núcleo principal de pernoctación y pedir autorizaciòn para la legalización de esta como casa de colonias con sus ampliación y establos y otras. Antes hay que mirar que el planeamiento urbanístico municipal, en esa finca concreta, permita el uso que tu quieres hacer y eso pasa por hacer la consulta al Arquitecto, en el Ayuntamiento. Digo siempre el arquitecto municipal, pues el político te va decir que sí, que le encanta el proyecto y que te apoyara (hay que ganar votos), pero sin tener ni idea del urbanismo, ni de si se puede o no y luego hay sorpresas.
      Y para ir a lo seguro, lo mejor es una finca con masia que se encuentre dentro del catálogo de masias municipal y que permita el uso que tu pides, aunque normalmente, estas masias catalogadas tienen un precio mayor. (cuando digo catalogada no quiero decir con declaración de bien de interés local o general, sinó que el planeamiento tiene una serie de construcciones que por sus características. es preciso mantener en suelo rústico.
      Pero antes de comprar, infórmate en tu Ayuntamiento de lo que se permite.

  44. Hola, me gustaría saber si en Andalucía se permite que una casa agrícola tenga porche destinado a salvaguardar maquinaria agrícola

    1. Un porche para maquinaria agrícola es una construcción en sí, por lo que necesitará licencia de obras de tu Ayuntamiento. Se permite dependiendo de lo que ya tengas, es decir, que no sobrepase la edificabilidad de la parcela y si la casa existente es legal o no, ya que puede ser que no se pueda ampliar. Dirígete al arquitecto del Ayuntamiento y pregunta y si con lo ya existente te permiten ampliar, pide permiso de obras.

      1. me gustaria saber la referencia legislativa ya que el abogado del ayuntamiento dice que en una casa de aperos no es lícito tener porche para resguardar maquinaria agricola mientras que el ingeniero agronomo que he contratado dice que sí está permitido, muchas gracias por tu respuesta.

        1. No hay ninguna referencia legislativa que especifique nada de porches para maquinaria agrícola. En suelo rústico se debe justificar lo existente y lo que se va a hacer y si tienes agotada edificabilidad o la construcción no puedes ampliarla, debes hacer caso del criterio municipal.
          Lo que quieres hacer, en el fondo es una ampliación de la construcción. Plantéalo de esta forma y si el Ayuntamiento no permite que amplies la caseta, no hay nada que hacer.

  45. Buenas! Tenga una parcelo rustica de 7200m en Llubi palma de mallorca, y me gustaria si puedo poner un campo de placas solares para vender la electricidad a Gesa. Espero tu respuesta y muchas gracias!

    1. Como todo, necesita la tramitación municipal i del Govern de les Illes Balears. Seguramente, te pediran un plan especial urbanístico donde tendrás que especificar toda la instalación que quieres hacer y si el planeamiento de la zona lo permite, podrá instalarlo o no. Actualmente, se han puesto muy serios con este tipo de instalación y hay que pedir permisos a un sinfín de administraciones. Además, lo de vender electricidad también se ha complicado muchísimo, hasta el punto que te cobran tasas por vender esta electricidad que no sale a cuenta toda la instalación. Yo te recomendaria que primero hablases con GESA, para los trámites para vender electricidad y si luego te salen los números, preguntes al arquitecto municipal del pueblo si el planeamiento permite este tipo de instalaciones.

    2. Hola,quisiera saber que clase de construccion puedo hacer ,si tengo un terreno rustico de 14hectareas, 3h. de arboles frutales y las 11restantes bosque de pinos,maderable.mi intencion es quedarme ha vivir en el campo.estaba pensando hacer cursos de supervivencia vivo en cataluña.gracias,esta muy bien esta pagina

      1. Hola. Como siempre, el problema es el uso que quieras darle al terreno. En Catalunya es muy problemático la construcción de vivendas en suelo rústico, por lo que, aun teniendo 14 Ha, tienes que justificar que es imprescindible que vivas en la finca para que te dejen hacer una casa. Es decir, que con solo ser agricultor y querer vivir en el campo cultivando, no basta. Esto lo suelen permitir cuando la actividad es ganadera y cuando existe alguna vivienda antigua en la finca, sinó es muy complicado. Además, el permiso de obras no lo da el Ayuntamiento, porque lo tiene que dar la Generalitat de Catalunya, con lo que se hace más difícil obtenerlo.
        Con lo que no tendrás problemas, es con hacer un almacén agrícola.
        Haz la consulta al Ayuntamiento y a la Comisión de urbanismo de tu provincia, aunque no suelen mojarse, puedes plantearlo como una actividad de supervivencia que necesita una vivienda, seguramente la actvidad te la permitan, pero la vivienda no. Aunque por preguntar que no sea.

  46. Buenas. Tengo una parcela de 24.000 m2 en zona de huerta en la Región de Murcia. En ella existe una vivienda sin legalizar, construida en el año 1996, que no ha sido sancionada en ningún momento. Tengo idea realizar otra vivienda unifamiliar en dicha finca, y mi pregunta es la siguiente: ¿podría llegar a legalizar esta segunda vivienda con el fin de evitar multa por parte del Ayuntamiento, pese a existir una vivienda anterior (que no está legalizada)? ¿Podría incluso no legalizar la segunda vivienda, y a pesar de que la misma sea multada, alegar de que se trata de una sanción LEVE al tener posibilidad de legalizar la misma? Espero su respuesta y muchas gracias

    1. La respuesta es no a las dos.
      1. No puedes legalizar la vivienda actual, (aunque la infracción ha prescrito y no te la pueden tirar, ni sancionar), ni tampoco ampliarla.
      2. No puedes legalizar la segunda vivienda. Y si te pillan, no la podrias legalizar por no ser un uso adequado y por exisitir una construcción anterior. Por lo que si construyes una nueva vivenda, te expones a multa y derribo.

  47. Tengo una vivienda en Elche, en terreno rústivo de 1000m2, area 51, con vivienda y garaje recién legalizado. Quiero ampliar el garaje, o poner a su lado 2 módulos prefabricados como los de los colegios. Es posible? Me pueden obligar a quitarlos? Gracias

    1. Hola, Antes que nada, pide licencia al Ayuntamiento, porqué sin licencia te pueden obligar a quitarlos y encima que pagues una multa. Los módulos prefabicados cuentan igual que una construcción de ladrillo, por lo que tienes que obtener los mismos permisos.
      Además, dudo que te permitan ampliar o colocar estos módulos, por lo que antes pide permiso de obras al Ayuntamiento o consulta con el arquitecto municipal.

  48. Hola. Tengo un terrenos rural de 7000m2 con vivienda legalizada donde resido. Me gustaría saber si puedo vallar el terreno con valla de alambre sin pedir permiso de construcción? Es que tengo perros y en época de caza tengo miedo que se escapen o se asusten con los cazadores. Y podría hacer a cada perro su casita? Muchas gracias

    1. Para todas las obras que tengas que hacer, tienes que pedir permiso de obras, incluso el vallado. Seguramente, no tendrás ningún problema en que te den el permiso de vallado por lo que para evitar multas y otras consecuencias, pìde licencia.
      Las casitas para perros dependerá del tipo de suelo en el que está la vivienda y si puedes ampliar, por lo que antes de hacer nada, ve a tu Ayuntamiento y pregunta al Arquitecto municipal.

  49. Hola buenas tardes. Mi duda es si se pueden organizar eventos (bodas) en una finca rústica en la Comunidad de Madrid. En caso afirmativo ¿se pueden instalar carpas, baños portátiles y bungalows en este tipo de suelo?
    Muchas gracias por la ayuda y gracias por el artículo.

    1. Organizar una boda en una finca privada un día no pasa nada, pero si esto se convierte en un negocio y se organicen a menudo bodas, debes obtener un permiso tipo restauración. Es decir, deberás hacer un proyecto de actividad contemplando todo lo que necesites, baños, bungalows, carpas, etc. Esto puede hacerse con un plan especial o con una tramitación más sencilla, dependiendo de la clasificación urbanística que tenga el suelo. Si tienes una masia o una casa legalizada tienes muchas probabilidades que te lo permitan, pero siempre siguiendo estos trámites que acostumbran a ser largos, un año mínimo. Además, si el terreno tiene alguna clasificaciópn especial pueden ponerte trabas en algunas cosas. Como siempre, antes de hacer nada, pregunta en tu Ayuntamiento.

  50. Hola buenos días y ante todo gracias por todas tus respuestas. Estoy aprendiendo mucho de lo que leo en esta web.
    Mi consulta es acerca de una vivienda que quiero comprar en la provincia de Barcelona. La vivienda consta de 3 parcelas escrituradas por separado, dos de ellas catalogadas como rústicas y una edificable. El total de las 3 parcelas suma 2200 metros. Las 3 están unidas, no hay separación de ningún tipo entre ellas. En la superficie urbanizable está construida la casa y en la no urbanizable hay una rampa de acceso, de cemento, de unos 50 metros, que conecta la calle con la casa, y algunas construcciones menores como armaritos para guardar trastos. Mis preguntas son:
    1- Es legal esta situación? Puedo tener problemas en el futuro si adquiero la vivienda? Qué trámites debería hacer para legalizarla o como mínimo, saber si es legal?
    2- En la parte no urbanizable, se puede construir una piscina para uso particular? Teniendo en cuenta que existe un muro perimetral que rodea las 3 parcelas y que aíslan la propiedad del exterior visualmente, se podría conseguir el permiso para hacer piscina en cualquier punto de la propiedad, incluyendo el trozo de parcela rústico?

    Saludos y muchas gracias
    2-

    1. Hola Robert, gracias por tu piropo.
      Respecto si es legal o no, debes preguntar si la casa tiene licencia y que te la den, o el propietario actual o en el Ayuntamiento. Si la casa tiene licencia y es como se dibujó en el proyecto es legal, si se han hecho ampliaciones sin licencia, las ampliaciones no son legales y hay que legalizarlas, si se puede. Una manera segura de saber si es legal o no, pedir a tu ayuntamiento un certificado de legalidad urbanística de la finca, allí te debe decir si es legal o no, aunque cuidado, porqué si hay algo ilegal, te pediran la legalización y si no se puede te abriran expediente de derribo de lo no legalizable. Te recuerdo que todo lo que llevemás de 6 años contruido, sin expediente de derribo y no sea suelo de protección especial, prescribe la infracción y no te lo pueden tirar.

      Respecto la parte no urbanizable, una piscina no puede construirse porque debe ser una construcción con un uso o justificación agrícola o ganadera, pero puedes hacer una trampa y pedir una balsa de riego. La situación dependerá de las restricciones de lindes a vecinos, que pueden pedirte que separes 5m o más.
      saludos

  51. Buenas Tardes, después de leer el artículo, necesitaba que me aclaréis una duda.. Dispongo de una Nave que en su día se destinó a trabajos agrícolas aunque actualmente está en desuso y me gustaría saber si podría utilizarla para hacer apartamentos rurales. Está en suelo rústico urbanizable y por metros, daría para hacer hasta 3 apartamentos. La nave está bien, salvo que habría que reformar el tejado. Está situada en Asturias.

    Gracias de antemano.

    1. 1. Depende si la nave es legal o no. Si tienes más de 6 años ha prescrito la infracción y no te pueden tirar y si tiene licencia es legal, pero a esto, hay que saber si los usos que se permitan en la clase de suelo rústico en el que esté la nave.
      Es decir, en la finca se permite el uso de apartamentos rurales, podrás hacerlos, sino olvídate porqué perderás tiempo y dinero.
      Lo que debes hacer es ir a tu Ayunamiento, hablar con el Arquitecto municipal y preguntarle si el uso de apartamentos rurales se permite en la finca y si puedes canviar el uso de la nave. Si te dice que sí, tendrás que redactar un proyecto y presentarlo al Ayuntamiento para que te den permiso, pero como siempre digo, hay que ir al Ayuntamiento y preguntar al Arquitecto, huye de los políticos que te diran que si a todo.
      Lo que seguro que no te permitiran es que lo hagas como tres viviendas, por lo que debe ser una actividad de turismo rural.

  52. Buenas tardes: me gusta un suelo rustico colindante con la localidas sus dimensiones son de 14000 m\2 en una localidad de extremadura. Mi pregunta es si se podria construir una vivienda unifamiliar o instalar una vivienda prefabricada de unos 100m\2 o q trqmites tendria que realizaar para llevar a cabo su ejecucion
    Gracias.

    1. Debes ir al Ayuntamiento y preguntar al Arquitecto municipal, si se puede construir una vivienda en ese suelo rústico y si hay alguna condición, si debes ser ganadero, agricultor…
      si te dicen que si, debes presentar un proyecto realizado por un arquitecto, para pedir permiso de obras, pero antes de comprar, pregunta al Arquitecto municipal del Ayuntamiento.

  53. Hola,
    Estoy valorando comprar una finca rústica en Tarragona, situada en una zona forestal protegida, que tiene una edificación cualificada como almacén agrícola que el propietario ya me previene que no se pueden realizar obras para convertirla en segunda residencia pero que legalmente se puede pasar fines de semana i días de vacaciones.
    Como en alguna de tus respuestas has dicho que es difícil en este tipo de edificaciones justificar el pernoctar, cómo puedo saber si es cierto que legalmente puedo dormir?

    Muchas gracias

    1. Legalmente, no se puede dormir. La edificación es un almacén y en un almacén no se duerme. Otra cosa, es que tu duermas, nadie te va a hechar, además, es probable que tenga cedula de habitabilidad, aunque esto no te da la certeza que sea legal.
      Primero, debes enterarte si el almacén es legal, por lo que ve a tu Ayuntamiento y pregunta si tiene licencia o no.
      Segundo, todos los inventos salen mal, es decir, tarde o temprano te gustará tener una piscina o balsa, ampliarla, reformarla, y todo lo que se hace en una vivienda y te encontrarás que no podrás hacer nada de eso y además cualquier cosa que hagas sin licencia te puede acarrear que luego, te puedan abrir un expediente de disciplina urbanística, diciendo que lo que has hecho es una vivienda y te tiren la casa y encima te multen.
      Si es un almacén sé consciente que compras un almacén y no una vivienda y como tal, no puedes convertirla luego en vivienda. Esto se le llama fraude de ley y a posteriori trae muy malas consecuencias.

  54. Buenas tardes,
    Qué sucede con todas esas fincas rústicas que están a la venta en Catalunya y que tienen pequeñas casetas de piedra en ruinas? Cuando llamas a los vendedores casi todos te dicen que se podría tramitar un permiso de reforma siempre y cuando no se amplíe los metros de la caseta. Se podría hacer reforma transformándolos en algo habitable para fines de semana? Tengo entendido que la ley en Aragón es mucho más flexible que en Catalunya. Es así?

    1. El vendedor quiere vender y va a hacer todo lo posible para que compres. Es típico y se ha engañado a mucha gente con ese cuento.
      Sí que es verdad que la ley de urbanismo permite reformar viviendas que existian y que estn en ruinas, pero a la práctica, es muy complicado, porque debes justificar que eso era una vivienda y no un almacén o como dices casetas de piedra. Por lo que, solo podrás reformarla como vivienda si puedes probar que eso era una vivienda. Si era un almacén o una casita de tros, no podras reformarla y convertirla en vivienda.
      Esto que cualquier abogado me haria vudú, porque me justificaria que sí que es vivienda, cuando se lleva a la comisión de urbanismo de la provincia que toca, se tumba y no se permite, porque hay un acuerdo de la dirección de urbanismo de Catalunya de preservar el suelo rústico. Con lo que solo se podrá transformar en vivienda aquellas construcciones que consten en el catálogo de masias del Planeamiento municipal. Triste, pero cierto.

      Respecto a Aragón, la ley es parecida, por lo que tenemos el mismo problema.

      Hoy en día, se vigila mucho el suelo rústico, pues se han hecho muchas locuras y lo pagamos justos por pecadores.

  55. Hola Administrador, gracias por tu tiempo y trabajo:

    Mi tio tiene una finca en Andalucia, la casa de dicha finca tiene 200 años, tiene muros de carga y tiene grietas muy grandes. ¿ Sería posible hacer una nueva vivienda al lado de la casa vieja alegando que la actual vivienda se viene abajo? Es más barato hacer una nueva que reformarla. Muchas gracias

    1. Hola Manuel, perdona que empiece así, pero esto es hacerse trampas al solitario. Es decir, no es una justificación válida legalmente. Si la ley permite reformar las viviendas, es reformar, si tiramos y hacemos una nueva, no es reforma es construcción de obra nueva, por lo que debes cumplir con los parámetros del planeamiento municipal y lo que quieres hacer tu, es una ampliación. Si el planeamiento te permite hacer una casa nueva, puedes hacerlo, tirar la existiente y hacer una nueva, pero dudo que se pueda.
      Pregunta en tu Ayuntamiento, al arquitecto muncipal antes de hacer nada y sobretodo, todo lo que hagas, que tenga permiso de obras municipal.

  56. Hola, estoy interesada en comprar una parcela de suelo rústico de 500m cuadrados. Querría construír en ella, si pido permiso para hacer una casa pequeña que fuese para el turismo como casa rural me darían autorización? De ser así estipulan un tiempo en el que tiene que seguir siendo casa rural? Y por último, si durante x tiempo ha sido casa rural se podría hacer un cambio de nombre de la propiedad y que dejase de serlo y ya convertirse en un hogar familiar?Gracias

    1. Hola Miriam, dudo mucho que te den permiso para algo en una finca de 500m2 en suelo rústico. Piensa que en la mayoria de sitios el suelo mínimo es a partir de una hectàrea, es decir, 10.000m2. Por lo que veo muy difícil que te dejen hacer nada. Antes de comprar, ve a tu Ayuntamiento y habla con el arquitecto municipal, él te informará.

  57. Hola.estoy interesado en un terreno no urbanizable .que opciones tengo de poder hacer una pequeña choza y si tengo que justificaría con alguna actividad. Y si fuera que no se pudiera contruir una choza que tipo de habitáculo podría colocar o dejar sin que sea una contruccion dije???

    Gracias

    1. Hola Carlos, en suelo no urbanizable solo te dejaran construir una vivienda cuando justifique la necesidad de residir allí y eso prácticament, solo se cumple cuando tienes una explotación ganadera, cosa que requiere infinidad de permisos y que justifiques la actividad. Además, la finca debe cumplir con una superficie mínima, determinada por el plan general y que es a partir de 1Ha (10.000m2). Además, el planeamiento municipal debe marcar con una calificación que permita el uso residencial, cosa que cada día es más difícil.
      Resumiendo, es muy difícil que te autoricen cualquier habitáculo en suelo rústico. Hay algunas zonas de españa que han creado normativas específicas para construcciones en rústica, para permitir ciertos usos parecidos al residencial, como casitas de aperos, pero depende de la zona. Pregunta al arquitecto municipal del Ayuntamiento, si existe alguna normativa al respecto, pero seguirá siendo no residencial.

  58. buenos días,

    He adquirido un terreno, rustico no urbanizable. en castilla la mancha, de 3300 m, con olivos. Me gustaria saber si aparte de una casa de aperos que sí me dejan construir (3x3m). podria construir un porche de las dimensiones que quiera. poner una casa prefabricada o hacer una piscina.
    por otro lado me han comentado que si en el registro pagase no sé que tipo de impuesto, el terreno podria ser urbanizable y edificar lo que quisiera, es asi. Se que son muchas cuestiones pero necesito saber algo sobre todo ello.
    Gracias de antemano por su respuesta,
    saludos.

    1. No creo que te dejen hacer un porche con las dimensiones que tu quieras. Esta construcción también viene regulada y necesita permiso de obras. Por lo que antes de construir nada, pregunta cuánto te dejan construir de porche, si te dejan, a tu Ayuntamiento. Siempre al Arquitecto municipal.
      La Casa prefabricada requiere los mismos permisos que una “casa convencional”. Si solo te dejan hacer una casa de aperos, no creo que te dejen lo otro.
      Respecto a la piscina, va ligada al uso residencial, pero lo que puedes hacer es una balsa, que si que te permitiran y que al final también sirve para el baño. Pero también requiere permiso de obras.
      Lo del registro no sé qué es, pero para transformar un suelo no urbanizable en urbano solo se puede hacer recalificando urbanísticamente mediante el plan general urbanístico municipal y no por el registro, ni el catastro. Y pagando, no se transforma nada, y menos ahora con los casos de corrupción que salen por las noticias. Ve a tu ayuntamiento y pregunta al arquitecto municipal antes de hacer nada raro.

    1. Hola Melu,
      Solo si hay una modificación del planeamiento urbanístico muncipal y se trata de una zona que reúne requisitos de urbana, es decir, tocando del pueblo, con las calles medio hechas, etc…
      Cada 15-20 añis se revisa el planeamiento, pero si solo hay avellanos, es difícil.

  59. Buenas:
    En una finca rústica en Catalunya se podría construir algún tipo de espacio (similar a una nave o almacén) para realizar un estudio de grabación ? No encuentro más información sobre la disposición 3bis.

    1. Hola Xavier,
      Si los usos marcados en el planeamiento permiten ese uso, sí que se podria. Por ejemplo, si tienes una masia antígua que puede transformarse en casa rural, es muy probable que se permita.
      Pero construir una nueva construcción, solo podrás si existe alguna casa tipo masia o casa rural i que el planeamiento lo permita. Lo primero es buscar alguna casa que esté incluida en el catáogo de masias o que sea anterior al 1956, pero lo segundo es más complicado. Por eso, dirígete al Ayuntamiento y pregunta.

  60. Hola,
    En primer lugar felicitarte por este sitio y agradecerte por la canridad de respuestas y atenciones que veo. He encontrado muchas respuestas solo en esta web, sin tener que buscar mas.
    En mi caso, tengo visto un terreno de secano a 200metros de un embalse en Andalucia. Realmente quiero dedicarme a la produccion agricola, sembrando en el tomates, trigo, kiwi y dedicar 500mts a una pequeña granja de caracoles.
    Lo primero que tendria que hacer es poner una alberca, y necesitaria una cabaña para guardar herramienta y la produccion, posiblemente de 25m2. El 2% de 5000metros serian 100metros, por lo que querria hacer una casita de 50mts ya q los caracoles, los tomates y demás (tambien querria tener algunas gallinas) requeririan de mi atencion diaria.Habia pensado en convertir unos contenedores maritimos en casa prefabricada.
    Las cuestiones son:
    En primer lugar, podre hacer eso teniendo la servidumbre de transito del pantano a 200mts?
    Teniendo una alberca podria conseguir la recalificacion de secano a regadio para que sean mas flexibles con las construcciones por ser la unidad de cultivo minimo exijida menor?
    Me valdria la pena hacer este tramite?
    Cuan costoso podria ser este trámite?
    Y por la cercania al pantano podria hacer un pozo de sondeo algún día?

    Tambien he leido en algunas de tus respuestas sobre casa prefabricadas la problematica de considerarse construccion al quedarse fijas.¿Cuanto tiempo puede estas una casa con ruedas en un lugar para que la consideren fija?

    Muchas gracias de antemano y nuevamente mi aplauso por tu dedicacion en esta web de tan buenos contenidos.

    Un saludo.

    1. La servidumbre del pantano te obliga a pedir autorización a la administración que gestiona esas aguas y será vinculante, por lo que si esta lo deniega, no podrás hacer nada.
      Para transformarla a regadio debes hacer un proyecto y presentarlo a la autoridad de agricultura para que transforme de secano a regadío, no sé que requisitos piden en tu zona, pero es poca justificación, normalmente se pide que exista un pozo, pero antes, pregunta en esa administración. Teniendo 5000m2, creo que no llega a la unidad mínima de regadío, por lo que no te serviria de nada. No es un trámite demasiado costoso, requiere un proyecto de ingeniero agrícola y las tasas administrativas.
      El pozo, pregunta a la administración del pantano.
      La granja se trata de un uso permitido, pero la vivienda debe ser autorizada por el Ayuntamiento y la comunidad. Es difícil que lo permitan, pero no imposible, pues puedes añadir alguna justificación. Antes que nada, pregunta al arquitecto municipal si te permitiran la construcción de la vivienda. Respecto la casa con ruedas, no es cuestión de tiempo, sinó de concepto, es decir, si la casa es para vivir, se trata de un uso que debe permitirse, lo otro es como si tuvieras un coche, lógicamente no vives en el coche.

      saludos

  61. Hola,
    Estoy a punto de comprar un terreno rústico de 3.500m con casita de aperos escriturada 20m y ampliados 20 más que han prescrito.
    Se puede poner una piscina grande de plástico? Hay dos placas solares pequeñas. Me pueden sancionar por eso? Puedo pintar la casita de aperos sin pedir permiso?
    El terreno está vallado. Pero puedo hacer un cercado de 100m para animales sin permiso?
    Mil gracias

    1. puedes poner una piscina de plático desmontable y para el resto simpre debes pedir permiso, hasta para pintar y vallar.

    2. Puedes poner una piscina y pedir la licencia para un depósito de agua. Que de hecho, una piscina lo es. Simplemente varía el uso que le vas a dar.

  62. Hola,
    En primer lugar, gracias por todas sus respuestas.
    Si y francesa y tengo la intención de comprar un terreno en Mallorca para vivir de forma independiente, para cultivar hortalizas, tener algunos animales …
    Para construir una casa, en suelo debe ser al menos 1 ha? Debería ser registrada como un agricultor o criador? La apicultura es considerado como ganado? Y para justificar esas actividades,hay cualquier mínimo o necesita unas cuentas?
    Y, por último, si es demasiado complicado para construir una casa, ¿cuál es el tamaño máximo de un caseta de aperos? 1% de la tierra, como 100 m2 en el 1 ha?
    Voy a pedir consejo en el ayuntamiento, pero aún no sabo en qué zona de Mallorca sera el terreno, así que pregunte a su consejo.
    Muchas gracias !

    1. Hola Delphine,
      Construir una casa en suelo rústico tiene muchas restricciones. Debe haber mínimo 1Ha de suelo en regadio, es decir con pozo, pero igualmente, debes cumplir más cosas que definidas por el planeamiento municipal. Cada municipio tiene marcadas las zonas donde se puede construir, y las condiciones para construir, por lo que no se puede generalizar y debes consultar al Ayuntamiento correspondiente.
      Un tema importante es la justificación de que se debe vivir allí, como dices un ganadero debe cuidar los animales y debe vivir, pero en el caso de apicultor es diferente, ya que las abejas no requieren los mismos cuidados, dar de comer, pasturar…
      Y vigila con la casa de aperos, porqué no es una vivienda. Mucha gente cree que se hace una casa de aperos y luego lo convierte en vivienda sin legalizar y a la larga le puede traer problemas. Ya que si hay una denuncia se considerarà una vivienda y pueden llegar a pedir el derribo, e incluso imputar delitos ecológicos.
      Por lo que mira primero el terreno y antes de comprar, pregunta al Arquitecto municipal y no al político, porqué estos no conocen la normativa, si puedes contruir una vivienda.
      Si ves que es complicado encontrar un terreno así, busca alguno con la casa construida.

      saludos

  63. Buenos días,
    Espero que puedan ayudarme con la siguiente cuestión: compré una parcela NO urbanizable en un municipio de la C. Valenciana, en la provincia de Alicante, comarca de la Marina Alta.
    Solicité un permiso a la Generalitar para construir una casa de aperos y me concedieron licencia para construir una de 20m2.
    La caseta de aperos para la que se solicitó el permiso es una construcción a base de hormigón . Personalmente, desde el momento 0 tenía claro que la casita que yo quiero poner es de madera. No de hormigón. Pero el despacho de arquitectos con el que contactaron mis padres les sugirió que la pidierán para una construcción de hormigón (sigo sin saber porque la verdad.. De hecho, nos cobraron 500E por la memoria agronómica, y nos quieren cobrar 900E más por la licencia. Alguien podría decirme si esto es la norma? Porque ando un poco perdido.. Y me parece mucho. Ya tenemos el presupuesto de la casa de madera así que nosé exactamente porqué me quieren cobrar esa suma astronómica).
    Bueno, la pregunta es: puedo poner una casa de madera de 60m2 -por ejemplo- ya que es una casa prefabricada. O, debo ceñirme a los 20m2 que me autorizó la Generalitat. Aún que ya les digo que la autorización es para una construcción de hormigon. E imagino -quizás por ignorncia- que la legislación varía según las caracteristicas de la construcción.
    Muchas gracias de antemano.

    1. Hola Pedro,
      Si la Generalitat te ha concedido una casa de aperos de 20m2, solo puedes hacer 20m2 de casa de aperos, tal y como te marcó la generalitat, es decir que si debe ser de hormigón, no puede ser de madera. Puede ser que en esa zona, las construcciones deban respetar criterios estéticos que te obligan a que sea de hormigón. Por lo que, cíñete a la licencia que tienes o puedes tener problemas urbanísticos que pueden llegar a derribarte la casa y pagar multa.

  64. Hola gracias e leído muchos comentarios y agradezco la ayuda que das.mi caso e adquirido en un pueblo de valencia, corbeta. Quería saber si había algún problema en poner una pérgola de madera sin estar anclada a nada por si llueve o el sol. Hay algún problema?

    1. Una pérgola es una construccion efímera, por lo que entiendo que no hay ningun problema. Hasta creo que no hace falta ni pedir licencia. Al contrario de lo que pasaria con un porche, que es una construcción.

  65. Hola tengo una parcela edificable en un núcleo rural asturiano, y de momento solo tengo una pequeña huerta y quería realizar un almacén para guardar herramientas y las cosechas y no el de 8m2, por unos planos que realicé imagino que será de 40m2. ¿Puedo construir el almacén?.

    Muchas gracias

    1. Si tienes los planos, pide licencia al Ayuntamiento y cuando la tengas podrás edificar. No creo que te pongan muchos problemas para darte la licencia.

  66. Buenos dias.
    estoy mirando un terreno rustico en la provincia de Tarragona de 10500m2 aprox en la que existe una pequeña construccion en ruinas de 25m2 aprox.

    Esta unicamente conserva las 4 paredes, es d construcccion de piedra y entiendo q debe tener mas de 70 años.

    no estoy seguro si consta en escritura.

    tengo opcion que me la dejen rehabilitar? (fines de semana) en la zona existen edificaciones similares e incluso casas de nueva edificacion.

    mi pregunta es: en q casos podria rehabilitar una construccion que actualmente solo conserva las 4 paredes? tendria q pedir permiso para vallar la finca o realizar alguna pequeña instalaccion anexa? (por ejemplo mesade piedra)

    1. Hola Javier,
      Si, pueden dejarte. Pero si quieres que sea una vivienda debe pasar por la comisión de urbanismo de Tarragona y no estan muy por la labor de permitir viviendas. Lo que haria es presentarme en Urbanismo de Tarragona que está en la Plaça dels Carros y preguntar al técnico que lleva suelo no urbanizable. Si la respuesta es buena, puedes pensar en realizar un proyecto de rehabilitación que presentaras al Ayuntamiento y se enviará a la comisión para que lo aprueben o no. Desgraciadamente, el suelo rústico es muy complicado y nunca sabrás qué opinaran en la comisión.

  67. Hola, tengo una casa en la provincia de Lleida, construida en las afueras de un pueblo sobre una antigua edificación rural. Los propietarios anteriores la reconstruyeron y la declaración de obra nueva de la vivienda está inscrita en 1977, que es cuando se produce el cambio en la calificación del registro de rústico a urbano. Tenemos agua de la red municipal y luz eléctrica. En el borrador inicial del nuevo POUM la casa estaba incluida en el catálogo a que se refiere el artículo 50.2 (como mis tres vecinos), pues somos un diseminado algo alejado del núcleo urbano, pero la mía se cayó del documento final. En el ayuntamiento no me saben explicar las razones, más allá de que la casa no tenía la suficiente antigüedad (sic). Hemos ido haciendo obras de mejora, siempre con licencia, sin mayor problema. Por otra parte, tanto en el catastro como en el registro, la casa consta como en suelo urbano y pago IBI urbano. ¿Debo preocuparme por no estar en la lista del 50.2 y, tampoco, en el núcleo urbano existente que recoge el POUM?
    Gracias

    1. Preocuparte no, pero es mejor si está en el catálogo del POUM.
      Si no está en el catálogo, tu casa es una construcción implantada “ilegalmente”, es decir no tiene licencia y no podrás ni ampliar, ni hacer rehabilitaciones importantes, es decir, tendrás lo que hay y solo prodrás hacer mantenimiento de la casa. No la pueden derribar, pero te quedas con lo que tienes.
      En cambio si está en el catálogo, puedes convertirla en casa rural, podrás declararla como vivienda “legal” y siempre tienes posibilidades mayores de ampliarla.
      Es decir, pasas a tener una vivienda “legalmente implantada”.
      Si puede incluirse mejor, aunque esto lo determinan las comisiones de urbanismo provinciales y el departamento de paisaje que ahora está dentro de terriotri i sostenibilidad, antes departamento de urbanismo.

  68. Hola tengo un terreno rustico con una edificacion de mas de 50 años construida con un terreno de 6000m2 y quiero hacer un almacen agricola de 72m2 pero no me dejan acerlo por ser otra construcción y me dicen que como mucho un almacén para herramientas de 20m2 como mucho con un monton de problemas burocráticos que casi es imposible de hacer quisiera saber si hay algun resquicio legal para poder lo hacer

    1. Pues es así David. 6000m2 no llega ni a una hectárea de terreno y seguramente en el Planeamiento pone restricciones para ampliar o construir una casa nueva.
      Una posible solución, que es mejor que hacer una construcción nueva apartada, seria ampliar la casa que existe, pues es una construcción anterior a 1956 y se puede considerar legalmente implantada, aunque pasa por cumplir con el planeamiento en cuanto finca mínima y metros cuadrados construidos. Consulta al Arquitecto municipal y proponle esta solución y si no lo ve bien, sintiéndolo mucho no pobras ampliar la vivienda.

  69. Hola estamos viendo, para comprar, un terreno en suelo rustico, de uso agrario en la provincia de Lleida. Tiene 5ha y una constrccion antigua en ruinas. Solo le queda un metro de los muros y divisiones interiores, en la que ya crecieron arboles.
    Podriamos reconstruir la vivienda?
    Que pasos deberiamos segir para hacerlo de forma legal.
    Seria para residir en ella habitualmente.

    1. En la Ley de Urbanismo de Cataluña, permite la reconstrucción de masias que hubieran existido. Es decir, habria que justificar que existia una masia allí anteriormente, y digo una masia o casa y no un almacén porque puedes recuperar el uso antiguo y no crear uno de nuevo. Además, esto lo debe ver bien la comisión de urbanismo de Lleida, que pone bastantes pegas en realizar viviendas en rústica. También viene ligado al uso que le quieras dar a posteriori, es decir, si piensa realizar una explotación agrária o ganadera o ligada a usos agrícolas, que en ese caso pueden pedirte un plan especial.
      Ya ves que no es solo querer hacerlo legal, sinó que debe tener un uso ligado al terreno.
      Por lo que antes de comprar, se deberia consultar al Ayuntamiento y a Urbanismo de Lleida, la posibilidad de reconstruirla y si ellos lo aceptan con el uso que quieras darle, entonces hacer la compra.Es decri dependes de 2 administraciones, quizás el Ayuntamiento te diga que sí, pero luego te topas con Urbanismo de Lleida, por lo que ve a Lleida y consulta con el técnico del Departamento de Territori i sostenibilitat, y pídele que se moje, porque de palabra yo he escuchado un si condicionado que luego ha sido un no, con el problema económico posterior.

      1. Muchas gracias por tu tiempo e informacion. Nuestra idea es recuperar la vivienda de forma tradicional, con piedra y barro. Cultivar un huerto para nuestro consumo y tener unos cuantos animales. Volver a vivir en el campo como lo hacian nuestros abuelos. Muchas gracias de nuevo, nos informaremos en urbanisme de Lleida

  70. Hola! Tengo un terreno en suelo rustico sin vallar. Pueden entrar sin permiso la policia o agentes rurales?
    Muchas gracias!

  71. Buenas se que mucha gente te pregunta sobre comi poder construir una casa en zona no urbanizable, pero tengo dudas al respecto. tenemos un terreno de 10.000m en pals, girona. Tenemos casas muy cerca y en el ayuntamiento nos comentaron que puede haber alguna posibilidad de construir realizando alguna actividad agrucricola o ramadera. seria posible con un establo y como autonomos cuidar caballos como trabajo? es decir tienes que estar al cuidado del terreno y los caballos que no son propios? no se si me he explicado bien. en esta zona hay algunas “barracas” que son casas practicamente ilegales pero nosotros lo queremos hacer bien.
    Gracias de antemano, no sabemos como buscar infomacion o a quien tenemos que preguntar y si tenemos que hacer algun proyecto.

    1. Hola Laia,
      Es difícil que en una hípica e permitan hacer una casa. El criterio de las comisiones de urbanismo es el no permitir viviendas a no ser que sea estrictamente necesario. Por ejemplo, una granja muy grande que debe cuidar los animales, el resto es muy complicado, pues te diran que el pueblo queda cerca y duermas en el pueblo. La única opción son las casas que se encuentran en el catálogo de masias del planeamiento municipal o construcciones existentes anteriores a la primera ley del suelo española, es decir antes del año 1956 y que no hayan sido modificadas.
      Es la comisión de urbanismoe provincial quien lo autoriza, por lo que, aunque el Ayuntamiento esté predispuesto, si la comisión provincial de urbanismo no lo ve bien, no hay nada que hacer.
      Cualquier otra cuestión puedes ponerte en contacto conmigo en el teléfono del web. 687749375. saludos

  72. Hola buenos dias, quiero comprar un terreno rustico de 3 hectareas en Castellon, el terreno esta divido en tres zonas, una de ellas cuenta con una casa habitable de 40m2 y una vieja masia a reformar, lo que queremos en vivir alli y tener gallinas etc y un huerto el terreno dispone de arboles frutales y olivos, en el caso de comprarlo y vivir alli te pueden echar o derribar la casa que ya estaba construida? Un saludo y gracias

    1. Si la casa tiene más de 6 años, ha prescrito la infracción y no te pueden tirar la casa, pero tampoco podrás reformarla y transformarla en vivienda. Si ahora cumple habitabilidad, perfecto, porqué podrás vivir, pero sinó, es difícil que te permitan rehabilitarla. Consulta en tu Ayuntamiento, antes de comprar y pregunta si te dejan rehabilitarla para poder vivir. saludos

  73. Sabes si se necesita licencia urbanística para realizar una instalación de riego por goteo o una instalación antihelada de cobertura total, en el primer caso hay tuberías que van enterradas, pero en el segundo no, toda la instalación es superficial.

    1. En principio, no. No és una construcción. Además, el otro dia me dijeron que urbanismo decia que para un invernadero no debian solicitar licencia. Aun así, yo pediria permiso, aunque fuera un pequeño permiso con un plano hecho a mano alzado, por si acaso, desgraciadamente, cada técnico coge la ley por su lado.

  74. Tengo una finca en suelo rústico (no urbanizable). Me gustaría montar en la misma una destilería a pequeña escala de ginebra para comercializarla y a la vez una actividad turística de tipo museo-taller donde el visitante pudiera conocer cómo se elabora y elaborar la suya propia. ¿Es posible? ¿Qué normativa debo tener en cuenta de carácter urbanístico?

    1. Esta actividad no corresponde con ningún uso agrario, por lo que no debe de ser un uso permitido. Lo veo difícil, aun así pregunta en tu ayuntamiento y en la comisión de urbanismo provincial.

  75. Buenas tardes,

    Alguien me puede informar si sabe si es posible instalar en una finca de suelo rústico algún tipo de modulo / cubiculo (de madera preferiblemente) que permita habitar el terreno sin llevar a cabo ninguna construcción más que el allanamiento del mismo?? gracias

    1. Aunque sea una construcción muy pequeña o solo instalación, debes cumplir lo mismo como si se tratara de una vivenda de obra. Debes solicitar permiso antes de instalar nada, por lo que ve con cuidado pues te pueden multar y hacer retirar la caseta.

  76. Muy buenas a todos, por la cantidad de preguntas, se ve la calidad de las respuestas, enhorabuena administrador, mi pregunta es la siguiente, tengo una parcela rustica en Andalucia de 1300 m2 y me han propuesto alquilármela para guardar y mantener cuatro perros que no pueden tener en casa. ¿Puedo alquilarla sin problemas?, ¿Puede poner casetas para los perros o una casita pequeña para todos los perros?

    1. A partir de cinco animales debes declararlo como núcleo zooloógico, como son cuatro, no es necesario nada, pero vigila porque si hay vecinos en la zona, te pueden poner problemas con sanidad u molestias por ruidos. Y como siempre, cualquier construcción necesita un permiso de obras. saludos

  77. Buenos días,

    Hace un año que compré una casita de 74m2, con garaje de 25m2 , todo ello en un solar de 1000m2. Antes de comprar acudí al ayuntamiento de la localidad donde se me informó que es suelo bajo un plan urbanístico especial, por lo que lo que estaba construido allí estaba pero que no se podía construir más.
    Resulta que tengo la escritura de obra nueva, por tanto legalizada y de hecho así consta en el registro de la propiedad (la legalizaron los anteriores propietarios en el 2000). El arquitecto técnico del ayuntamiento me indicó que, como indicáis en el post, podía hacer obras de mantenimiento y tal, pero que incluso si eran cambiar ventanas tenía que aportar un informe de algún otro técnico, y que no habría problema. Así se ha ido haciendo y hoy por hoy todo el interior ya está terminado.

    a lo que voy: Resulta que la vivienda (el garaje es una edificación independiente a la vivienda), dispone de cocina, despensa, baño, 2 habitaciones, salón-comedor. Para nuestras necesidades la encontramos justa pero correcta, por eso decidimos adquirirla, pero puede que el día de mañana ampliar a una habitación más por necesidad de ampliación de familia, nos ronda la cabeza. Resulta que hablando con vecinos, ellos van construyendo y yo por no querer tener problemas legales, digo que no a esa ida. Pero, ¿de hacerlo, por trascurso de tiempo, se puede consolidar un derecho a favor? es lo que me dicen mis vecinos, pero yo no lo veo tan claro, es más, me han asegurado que son 5 años, pero buscando información, no localizo ese dato.

    PD: La vivienda está en la CA de Catalunya.

    Muchas gracias.

    1. La prescripción de la acción restauradora, es decir del derribo es de 6 años. Aun así debes demostrarlo, lo mejor foto aeria. De todas maneras, lo que me dices es jugarsela, cualquiera puede venir y denunciarte y los Ayuntamientos tienen un servicio de vigilancia que te puede inspeccionar. Y es que no solo es multa, también hay derribo y encima si estas en una zona de protección especial puedes cometer un delito contra la ordenación del territorio, que te puede acarrear penas de prisión. Ya sabes lo que te puede pasar, por lo que tu mismo.

  78. Hola,tengo un terreno de 1300 metros rustico que esta junto a un colegio pegado a la valla.El ayuntamiento me ha cogido una parte del terreno para una futura calle junto a ese colegio y en el ibi esa calle ya viene como urbana pero el resto de mi terreno aun sigue en rustico por eso no tengo derecho ni agua potable ni mucho menos a poner casa movil por ejem.Ese terreno es de mi propiedad desde hace 40 años,habria alguna posibilidad de meter por lo menos el agua potable? segun el ayuntamiento me han dicho que no,nada hasta que sea urbano ,el terreno esta en la provincia de alicante.Un saludo

    1. Uy, uy, uy. A ver, si el Ayuntamiento te ha cogido parte para una calle, eso es un suelo urbano, y además te tiene que expropiar. Pero por lo que me dices, esto tiene pìnta de un suelo urbanizable, pendiente de proyecto de urbanización y reparcelación. No te fies del catastro, lo que vale es el planeamiento municipal. Ve a ver al arquitecto y olvídate de los políticos, pídele que si te expropian el terreno, te paguen por ministerio de la ley odesarrollen el resto. Aunque vigila, porque te pueden pedir cuotas de las obras de todo el sector. No es un terreno rústico, por lo que se complica la cosa.

  79. Buenas tardes
    Mi marido y yo queremos comprar una caseta de campo o pequeño chalet con terreno, claro el chalet está en suelo rústico. El dueño nos dice que tiene hecha la escritura de obra nueva. Que debemos hacer para no tener ningún susto de pagar alguna multa y que no hay problema en comprar esta vivienda?

  80. Se me olvido poner que la casa es urbana o sea paga contribucion, tiene luz y agua de fosa a séptica y el terreno ya lo dije es rústico,
    Gracias

    1. Lo primero que debeis hacer es ir al Ayuntamiento y pedir un certificado de legalidad urbanística y preguntar qué problemas puede tener la caseta. El Arquitecto municipal os indicará posibles problemas existentes. antes de comprar pedid este certificado.

  81. Hola,en cuanto a lo que dices tienes razón hay un proyecto urbanizable aprobado hace 6 años que me coge en un lateral 100 metros y que en el momento que digan de hacer el proyecto me tienen que indemnizar,la calle esta aprobada hace más de 15 años pero sin abrir,con el arquitecto del ayuntamiento ya he estado (unas cuantas veces),con los de acometida de agua igual,lo hemos mirado en suma y en su dia se aprobó urbano la futura calle y el trozo de 100 metros que me cogen junto con el proyecto de urbanización,el resto rustico sin poder hacer nada.
    De todas formas estaré con el abogado para ver lo de la expropiación de la calle y muchísimas gracias por tus consejos y contestación,un saludo Fina.

  82. Hola de nuevo
    Qué documentación debo pedir para llevarla al ayuntamiento? Ibi….
    Lo que me preocupa es que he oído comentarios y visto en foros que a veces pueden expropiaRte este tipo de chalets o casetas en terreno rústico.
    Otra pregunta y el tema con hacienda? Me refiero a si me pueden multar y tema de pagos…que debo hacer?
    Gracias

  83. Hola, buscando solucion para mi problema he encontrado tu pagina, las cosas que he aprendido….como casi todos tengo un problema, vivo en Catalunya en casa ( 289 mts2) construida año 2008 en suelo rustico de 4’5 hectareas segun escritura, ( como habia masia no hubo problema para nueva construccion) hay un almacen agricola construido año 2000, de 140 mts 2, estamos pidiendo los permisos para actividad ludica deportiva , de momento todos afirmativos hasta hoy. Ayuntamiento nos dice que urbanismo no nos dara el permiso por haber ya sobrepasado tanto por ciento urbanizable. Es cierto? que tanto % se puede construir?
    Si es afirmativo que pueda construir me puede decir en que ley nos amparamos ( para darles en las narices si corresponde, o darmelas yo misma). Muchisimas gracias por su tiempo.Monica

    1. Perdon me he olvidado de comentar que el permiso de construccion es para una caseta deconstruccion metalica de unos 50 mts2, para poner recepcion, vestidor i lavabos/ ducha, adosada pared con pared con el almazen agricola…..repito mucha gracias por su tiempo.

      1. Des de el ayuntamiento Tambien me dicen que como se quemo una zona de bosque ( 100 mts 2) aprox. dentro de mi propiedad pues que no puedo construir en zona quemada, la caseta no va construida en esta zona. la masa quemada se regenero del todo.y no hemos echo ninguna accion en ella ( ni mover tierras ni nada de nada), es una pequeña zona con una ubicacion impossible para urbanizar ni llegar a ella, formaria parte de la zona deportiva – ludica

        1. Si la Comisión de urbanismo no ve con buenos ojos el proyecto, todo es más complicado.
          Aun así, y siempre que el planeamiento municipal permita el uso de la actividad lúdico deportiva que quieres hacer, puedes plantearlo como un uso provisional.
          Deben aplicar, los art. 65 a 70 del Reglamento de protección de la legalidad urbanística (decreto 64/2014, de 13 de mayo) i la disposicion catorceava de la ley de urbanismo.
          Prueba, por lo menos tendran que decir tramitarlo y mojarse.

          1. El problema yo creo que es el ayuntamiento que no quiere, ha pasado el vsito bueno y han dado permiso Diputacio de Barcelona, Aca, departamento agricultura, solo falta urbanisme, entonces mis dos preguntas son : Si el ayuntamiento no me da permiso teniendo los permisos arriba citados , la ultima palabra es la del ayuntamiento?
            Segun el ayuntamiento el permiso a urbanismo lo tienen que tramitar ellos, es cierto? puedo tramitarlo yo? por que creo que no es cierto que urbanismo no nos den el permiso, segun dijo arquitecto …..ayuntamiento busca excusas por que no quiere pero juegan a la p … i la r….es lo que pasa en pueblos pequeños.

          2. Si el Ayuntamiento no quiere, buscará mil argumentos en contra y sinó callará y no dirá nada. Lo único que te quedaria seria ir al Juzgado contencioso-administrativo.

  84. Hola. Muchas gracias por todos esos consejos. Leyendo todos los mensajes, encontro respuesta a mis preguntas, pero necesito unos detalles mas :
    – ya que se vende muchas casas, chalet, casitas fuera de la normativas, y que se se pueden derribarlas si mas de 6 años, como se puede justificar los años que tiene una casa ?
    – quiero comprame un terreno rustico (Valencia) de 1 hectaria, ser trabajador autónomo agrícola huerta y frutales, y un pequeño gallinero. Como quiero construir vivienda principale en este terreno, ya que los frutales no pueden justificar a tener vivienda, cuanto animales tengo que tener para justificar a vivir alli ? Hay otra manera para justificar a vivir en este terreno rustico ? Merci !

    1. Para justificar que tiene más de 6 años, lo más fácil es una foto aerea de hace más de 6 años. Hay vuelos militares y cartográficos. Consulta en el instituto geográfico nacional, porque creo que puedes comprar los vuelos por años de tu zona.
      Sinceramente, tal y como estan las cosas, es difícil que te den permiso para construir una vivienda en rústica. Siempre te quedará un terreno con casa o masia existente, sinó es bastante complicado pues no se trata de cuantos animales, sinó de si la actividad a desarrollar, necesita imprescindiblemente, que se viva ahí y desgraciadamente, depende si la comisión de urbanismo de la zona ve con buenos ojos el proyecto.

  85. Buenas!

    Somos agricultores a título princial (ATP), tenemos en proyecto la contrucción de un almacén agrícola para toda la maquinaria de 600m2 y nos gustaría también vivir cerca de dicho almacén para vigilarlo.

    Actualmente ya tenemos una construcción agrícola de unos 200m2 y quisiéramos rehabilitarla para que sea la vivienda principal, pero, desde el ayuntamiento nos han dicho que, según las ordenanzas de la generalitat, sólo podemos hacer una casa de campo 40m2 vinculada a la vivienda habitual en el pueblo.

    Habría alguna manera legal de tener nuestra vivienda habitual en esa construcción agrícola?

    Muchas gracias!!

    1. Para que os den permiso de vivienda habitual requiere la aprobación de la comisión de urbanismo y no del Ayuntamiento. Además, por lo que parece, esta construcción está en Terres de L’Ebre ya que la vinculación que me dices, parece una normativa de construcciones en rústica de allí. Por lo que, lo que se deja construir no es una vivienda, sinó un maset, es decir, no puedes construir una vivienda. Vigila, porqué luego te puedes encontrar con un problema gordo, por lo que desconfia si no tienes permiso de vivienda. De todas maneras para hacer ese almacén agrícola, supongo que se tramitó por la Comisión de Urbanismo, porque a partir de 500m2, en Catalunya, los almacenes se deben aprobar por la comisión de Urbanismo. Una opción que podrias probar, es con un plan especial para la actividad, pero antes deberias consultar a Urbanismo. Es complicado.

  86. Buenos días
    Qué significa que en una nota simple aparezca en cargas la siguiente afección:
    Afecta a la posible revision por la autoliquidacion del ITP Y Actos jurídicos Documentados por el plazo de 5 años a partir de X día de diciembre de 2012
    Gracias

  87. buenas tardes,
    Me han cedido un terreno privado, es decir, el propietario me autoriza a utilizar el terreno con la finalidad que me apetezca.
    La idea es montar un campo de entrenamiento al aire libre. El ayuntamiento me pide un proyecto que se debe ceñir a la normativa que recoge el articulo 47 apartado 4 y que luego aprobará urbanismo. Al ser una actividad deportiva y entiendo que , de interes publico, espero que no me pongan muchas pegas, pero… ¿ es necesario en una actividad al aire libre disponer de luz y agua? si fuese que si, ¿lo podría sustituir por un generador y un deposito de agua?.
    Ya que urbanismo espera que la actividad tenga el menor impacto posible en el paisaje (las estructuras no pueden ser de colores que desentonen con el paisaje,…) ¿me puedo acoger a esto para no tener que llevar luz hasta la zona? No es que no quiera tener luz, pero entiendo que es algo que encarecería el proyecto que he de presentar.
    Muchas gracias

    1. Hola,
      Tranquilo. Tu tienes que hacer que proyecto que se adapte a tus necesidades y si el proyecto no requiere luz, pues no es necesario. Urbanismo no te pedirá que pongas la luz. Ahora bien, si luego tienes que poner la luz, deberás seguir el mismo procedimiento que para aprobar el proyecto, por lo que te aconsejo que en el proyecto lo hagas con luz y luego, la pones o no, según te convenga.

  88. Gracias por todos sus aportes. Tengo el siguiente caso, a ver si puede ayudarme, por favor. Mil Gracias!! El Ayuntamiento de mi localidad (esta en Catalunya) otorga una licencia de edificación para ampliar una vivienda unifamiliar. Se trata de una vivienda ubicada en suelo no urbanizable y fue construida en los años sesenta. La normativa urbanística del POUM del Ayuntamiento permite únicamente obras de ampliación en un porcentaje del 10% respecto de lo construido. Por otra parte, no se puede modificar la tipología edificatoria, debiendo mantener la cubierta inclinada de teja árabe, los cierres de madera, entre otros elementos que resultan propios a este tipo de edificaciones y del paisaje. Nosotros hemos pedido sólo una ampliación de un 10%.
    Hemos empezado a construir y el técnico del Ayuntamiento se da cuenta que en la ejecución de las obras, aunque se respeta el incremento máximo de edificabilidad de acuerdo con la licencia otorgada, también se está aprovechando para cambiar las viejas ventanas de madera por unos cierres de aluminio, y la adición a la construcción incorpora una cubierta plana, de pizarra.
    1. ¿Cuál ha sido todo el procedimiento que ha realizado el Ayuntamiento para otorgar esta licencia de edificación en el tipo de suelo donde se encuentra la casa?
    2. ¿Cuál es la obligación del Ayuntamiento al comprobar estas circunstancias? Explica el tipo de expediente a abrir por parte de la Administración, sus hitos procedimentales básicas, y como ves las posibles soluciones finales al supuesto.

    1. Esto parece una pregunta de examen!!! A ver, Si la normativa del Ayuntamiento obliga a ua tipologia de ventanas y cubiertas, no hay más remedio que respetarlo, se haya equivocado o no al dar la licencia el Ayuntamiento. Luego ya veremos quien lo tiene que pagar, pero la normativa está para cumplirla.
      Supongo que la vivienda que mencionas y que se ha ampliado, originariamente tenia licencia, porque en caso contrario, el Ayuntamiento, a buena o mala fe, podria haber dado una licencia de ampliación incorrectamente, ya que la ley permite ampliar las construcciones legalmente implantadas con una simple licencia municipl, sin teher que ir a urbanismo y recalco, legalmente implantadas, es decir que hubieran tenido licencia.
      respecto el punto 2, es obligación del Ayuntamiento velar e inspeccionar para que se cunpla la normativa, por lo que pueden abrirte un expediente de restitución de la legalidad infringida y expediente sancionador. Lo que pasa es que si te han dado licencia y tu has construido siguiendo la licencia, primero deben revisar la licencia. Es complicado y deberia verse el expediente más detalladamente, pero van por ahí los tiros.

  89. Hola, lo primero muchas gracias por contestar a todas las preguntas anteriores porque se el esfuerzo que conlleva.
    Mi pregunta es: Quiero comprar un terreno rustico de 2000 m2 a las afueras de mi ciudad y mi intención es construir una pista deportiva de voley playa, donde seria necesario extender arena de silice y me gustaria saber si es posible construir unos vestuarios y un almacén para guardar el material puesto que seria imprescindidle. Un saludo!

    1. 2000m2 es muy poco para un terreno rústico para construir lo que me cuentas, porque normalmente la unidad mínima de cultivo es de aprx. 1Ha y suele ser esa, la medida para permitir construir alguna cosa.
      Aun así, si el planeamiento permitiera ese uso, la tramitación debe pasar por el departamento de urbanismo de la provincia, por lo que tiene una tramitación larga y que no puede garantizar que llegue a buen puerto. Pregunta en tu Ayuntamiento y en la comisión provincial de urbanismo, pero creo que es un terreno muy pequño para que te dejen construir.

  90. Hola, primero que nada felicitarte por la información que publicais, me esta sirviendo de mucha ayuda, aun así, me gustaria que me resolvieras una duda;
    Tengo un terreno de una hectarea en la costa de Valencia, no urbanizable, pero que en su dia mis abuelos pusieron una casa de madera, hubo denuncia y luego nos cambiaron el tipo de suelo, ahora es rustico, esta tiene unos 20 años y esta muy deteriorada con gotera y alguna pared q cambiar x culpa de estas. Puedo reformarla para poder volver a utilizarla como lo hacia cuando veraneaba alli con mis abuelos? Muchas gracias!! Felices fiestas!

    1. Rustico y suelo no urbanizable es lo mismo.
      Las reformas que sean para la salubridad y seguridad de las personas está permitido, por lo que no veo ningún problema que os dejen arreglar la casa en ese sentido.
      De todas maneras, sigues teniendo la casa ilegalmente implantada.

  91. Buenos dias, ante todo felicitarle por el trabajo de respuesta a cada consulta que plantean. En mi caso es la siguiente:
    En un terreno rustico tengo una ruina de hace mas de 60 años ( solo tres paredes de piedra a medias) que tiene unos 43 m2. La hemos inscrito en el registro y ahora queremos saber tres cosas
    1) si podemos rehabilitarla.
    2) si normalmente el ayuntamiento permite conectar a la red de alcantarillado en un terreno rustico ( esta muy cerca)
    3) Se puede conectar luz y poner un contador electrico agricola?

    Feliz año y gracias de antemano.

    1. 1) Si, las construcciones que existian pueden rehabilitarse, pero sin ampliarse. El único problema puede ser que lo puedas rehabilitar con el uso que tenia anteriormente. Si ese uso no era el de vivienda puedes tener problemas, pues puede que no te den licencia.
      2) No, precisamente en rústica no puedes obligar a tu Ayuntamiento a que te ponga alcantarillado municipal. Si hace eso, toda la gente que tiene rústica se lo pedirá también y eso es la ruina, además que ilegal.
      3) si, claro. Debes pedirlo a la empresa eléctrica y ellos se ocuparan de buscar el permiso de obras, al Ayuntamiento.
      Feliz año

  92. Buenos días:

    Tengo intención de adquirir una parcela de 1624 m2. En el catastro figura como Clase Rústica y Uso Principal Agrario.
    En la parcela figuran una construcción de 103 m2 de uso principal industrial y un cultivo de 1567 m2 de prados y praderas de intensidad productiva 03.

    Mi intención es plantar unos frutales y disponer de un huerto en la finca.

    Y mis dudas:

    1. Hay una bajada de alcantarillado que atraviesa la finca. ¿La conducción desde la construcción hasta la bajada y/o el empalme a la misma, puedo hacerla yo mismo o tiene que hacerla el ayuntamiento?

    2. Dadas las características mencionadas de la finca ¿Puedo encontrarme problemas con la solicitud de agua y luz??

    Ya he leido los mensajes anteriores, pero quería saber si con los datos específicos de la finca puede saberse algo más.

    Muchas gracias de antemano.

    1. La conexión de alcantarillado no creo que te la den, pues es en rústica, aunque por estar allí mismo igual te la dan. Pídela al Ayuntamiento y si estan de buenas quizás lo hagan. Aunque no estan obligados.
      Para la luz, debes pedirla a la compañia. No tienes que tener problemas si la casa está implantada legalmente, en caso contrario, pueden pedirte alguna justificación agrícola. Si fuera para un pozo, no habria problemas.

      saludos

  93. Buenas le queria exponer mi caso
    Me ve den una parcela rustica de 700m en un pueblo de segovia , mi idea vallar la finca y hacer unas perreras para tener mis perros de caza y pedir un nucleo zologico.
    Las perreras mediria. 30 o 40 m cuadrados , me daria permiso el ayuntamiento para contruir eso ?

    1. Es una finca que no llega a la unidad mínima de cultivo, con lo que te pueden poner problemas. Aun así, el vallado no tienes que tener ningún problema, pero para las perreras, primero deberás dar de alta el núcleo zoológico que esto lo hace la administración de agricultura de tu comunidad y luego puedes justificar en tu Ayuntamiento que deseas construir unas perreras. Antes de poder construir debes pedir licencia al Ayuntamiento. Es decir, que antes de comprar, pregunta al departamento de agricultura de la comunidad autónoma si te concederan el núcleo zoológico y una vez te den el OK, pregunta al arquitecto municipal.

  94. Buenos días tengo una propiedad con otros familiares en un proindivisa. A mi me corresponden 5000 METROS CUADRADOS . yo quiero saber cual es mi parte y ellas dicen q no se puede legalmente . A mi me gustaría poner un huerto ,allí solo hay encinas. ¿puedo pedir a un juez q haga una excision de comunidad ? Ya q los otros no me quieren facilitar nada ni hacer mejoras. Gracias

    1. Tienen una parte de razón. La propiedad en proindiviso no está marcada con una línia que dice, esto para uno y esto para otro, aunque si que podeis hacer un documento privado entre vosotros con un plano que marque de quien es el uso y disfrute de esa zona. Pero fíjate que es el uso, no la propiedad que será siempre de los dos y que no puedes vender individualmente.

  95. Hola. Muchas gracias por toda la información que ofreces.
    Aunque veo que es muy díficil por las respuestas ofrecidas anteriormente te quiero preguntar.
    Tengo una finca de 4hectareas rústica como prado en Higuera de las Dueñas, Ávila, y había pensado, ilusa de mí, poner unos contenedores marítimos y habilitarlos como vivienda para poner unas gallinas, un par de cerdos, unos conejos, unas cabras, un huerto con invernadero, quizá más adelante un caballo, una perrera y más adelante una residencia canina. Quizá me lance, y ponga alguna colmena, árboles frutales y una alberca para riego.
    Quería dedicarme a vender productos orgánicos.
    Como no sabía que para poner un contenedor tenía que pedir una licencia de obra, hemos hecho unas mochetas para elevarlo y nivelarlo. Me han mandado una notificación de infracción muy grave y parado la obra. Creo que un pastor que aprovechaba la finca para su lucro nos ha denunciado.
    He ido hoy al ayuntamiento y me han recomendado ir a la Junta, a medio ambiente a ver si me dan permiso.
    Verdaderamente quiero que me lo den. Cómo debería plantear la cuestión de lo que quiero hacer? El próximo lunes vamos a la Junta.
    Muchísimas gracias por tu ayuda.

    1. Hola sara,
      Efectivamente no puedes poner, ni construir nada sin permiso de tu ayuntamiento.
      Además las viviendas en rustica solo estan permitidas en casos excepcionales. Siendo legalista, tu caso no seria excepcional y por lo tanto es dificil que te permitar construir una vivienda nueva.
      Con lo que tienes hecho, puedes intentar justificar ante la junta que es un almacen agrícola para guardar herramientas de labranza porque estas intentando recuperar la finca, con esto puedes salvar el contenedor, Pero de aquí a que te permitan una vivienda es mucho más difícil. Diles que quieres tener el negocio que me dices y que necesitas vivir allí, a ver si cuela.

  96. Buenas noches. Tengo un terreno rustico en Navarra de 21000 metros cuadrados a menos de 100 metros de dos viviendas del pueblo. Me gustaría montar una granja escuela con burros, ovejas, cabras, gallinas,vacas, poneys … Necesitaría construir una casa para vivir permanente y cuidar de los animales, establos y un anexo para impartir clases a los niños visitantes.Es posible? Muchísimas gracias por adelantado

    1. Las granjas escuelas o las casas de colonias tienen usos permitidos en rustica. Depende de la protección que tiene el suelo, que esto te lo diran en el ayuntamiento. Pregunta en el Ayuntamiento si te permiten el uso.
      Aun así, la vivienda vuelve a ser un problema, esta pasando que por ejemplo para instalar una hípica, no te dan autorización si además construyes una vivienda. Por lo que háblalo con el técnico municipal. Piensa también que el Ayuntamiento no tiene la última palabra porque sera el gobierno de la comunidad que dará autorización, por lo que en función de lo que te diga el arquutecto municipal, te tendrás que ir a hablar con el departamento de urbanismo de la comunidad autónoma. Seguramente te pediran un proyecto de obras, no hagas nada hasta que estés segura que te lo van a dar, porqué gastarás el dinero en nada. Son procedimientos largos y costosos.

  97. Me gustaría saber alquile un terreno para hacer huertos ecológicos y alquilarlas. Me gustaría saber si puedo poner una caseta de obra para almacén de herramienta y baños y otra para entretenimiento para los niños sala de juegos etc. Y columpios de madera gracias espero contestacion

    1. Tienes que pedir licencia de obras a tu ayuntamiento. Es un uso permitido, por lo que deberian darte permiso. Quizás te obliguen a hacer un plan especial con lo que conlleva de tramitación.

  98. Buenas tardes, felicidades por este blog tan interesante y por tomarte, tan en serio y durante tanto tiempo, la molestia de contestar a nuestras consultas.
    Soy del Valle de Arán pero vivo en Barcelona por estudios. Tengo dos caballos y pago por mantenerlos en una hípica, una cantidad cada día más elevada. No puedo renunciar a que los caballos vivan bien aunque ya no los monte. Estoy interesada en un suelo rústico muy cerca, a unos tres kilómetros del centro urbano de un pueblo de medianas dimensiones. Me gustaría llevar allí a mis caballos pero también vivir y quisiera conocer alguna posibilidad. El terreno tiene pinos, no arboles frutales. me gustaría cultivar aunque no sé si para vender y he acabado ahora el curso de auxiliar veterinaria, tengo experiencia en cuidados a caballos, trabajé para una veterinaria en Manchester. Con toda esta información, podrías darme alguna idea?

    1. Para desarrollar un centro de hípica no tienes que tener problemas, consulta que el planeamiento municipal admite ese uso y solo con un proyecto de centro hípico y la tramitación que marca la ley (art. 48 de la ley de urbanismo de cataluña) te deberian autorizar.
      El tema de la vivienda está muy complicado, no dejan que haya una vivienda ni del cuidador de los caballos, por lo que tienes que tener otra vivienda en el pueblo.
      Por lo que, 1º pregunta al arquitecto municipal, si el planeamiento urbanístico municipal admite el desarrollo de un centro hípico y luego hay que redactar un proyecto para hípica. Respecto la casa siento decirte que te olvides, porque no te lo admitiran en ningún sitio de Cataluña.

  99. Hola, tengo una oferta para comprar una finca en Extremadura, son unas 50 hectáreas, mi idea en principio sería para realizar una explotación forestal, por lo que necesitamos agua para mantenimiento y la luz necesaria la llevaria con un generador, actualmente no se si tiene algún tipo de protección (creo que es probable), y una charca grande, pero me interesaria construir una alberca en la charca y una pequeña nave para herramientas y usos varios para las necesidades del negocio…las preguntas son:

    Tendré problemas con Ayuntamiento o C.Autónoma para realizar el proyecto forestal ????

    Me permitirán construir la alberca y la nave -depósito ???

    Gracias.

    1. No veo ningún problema para que te permitan construir la alberca y el almacén. Estos usos son permitidos y tienes finca de sobras, por lo que solo tendrás que presentar el proyecto al Ayuntamiento y es una tramitación solo municipal , por lo que es rápido.
      Aun así, pregunta anes al Arquitecto municipal.

  100. Buena tardes y gracias por tantas aclaraciones que haces al respecto. Tengo una consulta en materia agroindustrial. Tenemos una tierra de algo más de una hectárea en la provincia de Cáceres y tenemos la intención de construir una granja de pollos (broilers) de aproximadamente 2000 metros cuadrados.
    ¿Existe un máximo para la superficie construida?
    Muchísimas gracias por adelantado

    1. No creo que haya ningún límite, lo que pasa es que a partir de cierta superficie, la tramitación se complica y pasa de municipal, a la comisión de urbanismo provincial, que seguramente será tu caso.
      En ese caso, quizás tengas unos requisitos que sean del tipo generación de residuos, etc.
      Aunque cada municipio tiene su normativa específica, por lo que ve al Ayuntamiento, pide hora con el arquitecto municipal y plantéale el tema.

  101. Hola, hay algun criterio arquitectonico en lo que se puede considerar construccion o vivienda? Me refiero, por ejemplo, si construyes una Yurta, una cupula geodesica, o una casa sin cimientos… se considera igual igual una construccion? O simplemente se considera el uso a la que se dedique, como por ejemplo, vivir?

    1. El uso es lo que marca si se puede o no. Es decir una yurta para vivir es un uso vivienda, aunque no cumpla las condiciones de habitabilidad. Si duermes, cocinas, etc. en definitiva, vives ahí. No hay criterio arquitectónico. En el caso del almacén sí, es decir, si dices que es un almacén, pero tienes una puerta de casa, ventanas tipo casa, etc. tampoco se considerará almacén, porqué en sí es una vivienda.

  102. Hola, felicidades por este post y gracias por ayudar ante tantas dudas, he leido todo creo y no he encontrado nada que responda a una duda que me surje.
    Dispongo de un solar rustico de 5000m en catalunya pegado a una carretera de mucho trafico y alejado de nucleo urbano, en caso de que el ayuntamiento lo permitiera y pudiera montar un parking de caravanas, existe posibilidad de hacer llegar alcantarilla (para aguas grises etc. ) agua y luz? En caso afirmativo el gasto de hacer llegar alcantarilla hasta el solar desde el punto mas proximo entiendo que correria integramente a mi cargo?

    Otra duda es en relacion a vallas publicitarias en suelo rustico se pueden autorizar?

    1. No. No puedes pedir al Ayuntamiento que en rústica te dé los servicios básicos, es decir, alcantarilla, agua, luz. Por lo que, esto debe estar especificado en el plan especial para hacer esta actividad, que como dice la ley de urbanismo de Catalunya, para un párquing de caravanas debe estar especificado en el planeamiento municipal, por lo que si en el planeamiento municipal no lo especifica el uso de camping o caravanas, no podrás hacer legalmente la actividad que dices.

  103. hola, muy interesante tu post y gracias por responder a tantes dudas, he leido mas o menos todo y no veo nada que resuelva mi duda;
    Puedo disponer de un solar de unos 5-6000m en provincia de gerona, pegado a la carretera, alejada del nucleo urbano, mi intención es muntar un pàrquing de caravanes ya que hay mucho paso de vehiculos que van a la costa, en caso de que el ayuntamiento me diera autorización, seria viable hacer llegar alcantarilla, agua y luz? los gastos de hacer llegar alcantarilla correrian todos a mi cargo? se podria construir algo de porche para proteger algunas caravanes ( aún que solo fuera el perimetro de la valla?

    Gracias de antemano!

    1. Como te decia en el anterior post, todo depende de si en el planeamiento municipal se permite el uso de camping o autocaravanas. Si no lo especifica no puedes hacer nada, solo vallar tu finca.

  104. Hola estaria interesado en poner unas casetas para caballos en una finca de suelo rustico de proteccion natural ecologica en una finca de avila y dichas casetas tienen una superficie de 35m2 mi pregunta es si puedo poner dichas cadetas serian df madera desmontables gracias

    1. Lo veo complicado por ser un suelo protegido. Seguramente, tendrás que realizar un plan especial antes de solicitar licencia. Pregunta en tu ayuntamiento.

  105. Buenas tardes, estoy realizando un estudio sobre la posibilidad de construcción de un hotel dentro de un parque natural. Sería posible llevarlo a cabo??? Entendemos que sí, dado que en dicho parque natural hay varios hoteles en la actualidad pero nos gustaría saber cuál es la normativa concreta que lo regula. Gracias.

    1. Habria que ver qué usos se pueden realizar en el parque natural y si la edificabilidad está agotada. El que haya otros hoteles no quiere decir que se pueda, pues puede que se hayan construido con anterioridad. Los planeamientos van variando y lo que antes se podia hacer, ahora está prohibido. Además, si está en un parque natural puede comportar problemas incluso penales. Pära saber la normativa, tendria que saber donde se quiere realizar. Puedes contactar con nosotros en el teléfono de la zona de contactos.

  106. Hola, una pregunta. por un terreno rustico a Catalunya
    Que sean Casas de obras o Casas modulares, mobil-homes, camping-car y mas … Necesitan todas una permicion de obras ? o camping (no mas un camping car9 ? o las dos ?
    Que sea como vivienda o no?

    Muchas gracias

    1. Es exactamente igual que sea de obra, madera o mobil home, es una instalacion o construcción y de uso vivienda, por lo que tiene el mismo tratamiento y excepto en casos muy excepcionales que no son los que comentas, se autorizan.

  107. Hola.

    Me gustaría montar una mini finca de banquetes y eventos. Qué tipo de terreno me conviene más, entiendo que algo urbanizable. ¿Pero no tiene porque ser rústico verdad?? No entiendo mucho de estas cosas… disculpad mi ignorancia… ¿qué tipo de permisos tengo que pedir al ayuntamiento? Sabéis alguna web dónde pueda tener algo de información?¿?

    GRACIAS!!!

    1. Lo mejor es tener una finca con la construcción legal. Es decir, que la construcción tenga licencia de obras. Da igual que sea rústico si la casa está legalizada. Luego tienes que mirar que el planeamiento admita el uso, esto te lo diran en tu Ayuntamiento.

  108. Hola,

    primero felicidades por el blog! Mi pregunta.. estoy en el proceso de comprar una casa rustica en Girona (esta en el catalogo de masias, mezcla del siglo XVIII y anadidos medio acabados en las ultimas 4 décadas).

    EL ayuntamiento no quiere decirme mucho sobre lo que puedo hacer o no hasta que no la compre (por ejemplo si la puedo cubrir con piedra). Tu sabes si hay normas generales sobre que tipo de reformas se pueden hacer. A mi lo que me interesa ‘simplemente’ es poner ventanas mas grandes (para tener mas luz), poner persianas y por dentro tirar algunas paredes para tener una distribución mas adecuada y tener un estilo de decoración mas moderno.

    Muchas gracias,
    Irene

    1. Hola Irene, vigila porqué te pueden poner restricciones en abrir nuevas ventanas y en variar la configuración arquitectónica de la casa, es decir, las fachadas y otros elementos. Esto te lo pondrá en la ficha que consta en el catálogo de masias aprobado por el Ayuntamiento. Allí se especifica qué usos y que elementos se deben mantener por su historia o diseño arquitectónico. PAra que te hagas una idea, si fuera una masia de estilo modernista no podrias variar su fachada debido al interés artístico-cultural, por lo que pide la ficha del catálogo de masias y allí verás si corresponde a un bien de interés o qué cosas se deben mantener.

  109. Gracias por la información que de tanto nos puede servir.
    hace muy poquito hemos comprado un campo de 6500m para disfrute de nuestra jubilación.Este tiene concedido y pagado por el antiguo propietario, licencia para cuarto de apero . este construyo solo la cimentación y el suelo. Hemos preguntado si esa licencia segur en vigor para poderlo construir, ya que tenemos un pequeño vuelto y vendría bien para las herramientas del mismo, me han dicho que a pescrito y no me dejan construir ni pagando nueva licencia.No se hasta que punto lleva razón pues a un que solo este construido el suelo, esta un principio de construcción. Quería que me orientaras. Si no se puede hacer un aseo de obra, de que otro material estaría permitido?. Puedo hacer una barbacoa y sombrajo, con peyotes para asientos , en ese sitio con techo de obra y si no de que material me permitiría hacerlo. muchas gracias

    1. Las licencias suelen tener tres años de duración, al cabo de este tiempo, caducan. Aunque debe comunicarse la caducidad, por lo que la discusión con el Ayuntamiento seria la de si se ha comunicadao o no. Aun así, son guerras poco útiles, pues si tiras por el camino del medio y haces obras, te pueden pararlas y abrir una batalla que desgraciadamente, el administrado, es decir, tu, siempre saldrás perdiendo (aunque ganaras, seguramente estarias 5 años peleándote con el desgaste que conlleva). Por lo que si te dicen que pueden hacer solo construcciones agrarias, yo me ceñiria a eso y les pediría licencia de obras para un pequeño almacén con sombrajo, si no tienes ninguna construcción deberian permitirte construirlo, diles que quieres recuperar el campo de tu finca y hacerla regadio, por ejemplo.

  110. Buenas tardes!,

    Creo que llevo leyendo los comentarios una hora ya, XD. Expongo mi caso por que aun no lo he visto. Hemos comprado hace unos meses una casa con terreno rustico de 4000 metros con 3000 de naranjos, en catastro costa la vivienda y el porche y se paga IBI de la casa y terreno, tenemos tenemos luz y agua, pero en el ayuntamiento no nos dan la cedula de habitabilidad porque tiene una orden de derribo de 1997 sin cerrar, ya que el anterior propietario no pagó la multa que le impusieron para legalizarla. Creo que ha prescrito… pero están muy cerrado al dialogo.

    Ahora no podemos hacer una piscina porque no nos dan la licencia, ¿podría pedir una balsa de riego para los naranjos y “realizar” una piscina? estamos en Alcoy (Alicante).

    Gracias!

    1. La casa siempre será ilegal, otra cosa es que prescriba la acción restauradora, aunque la ley dice que si tienes una orden de derribo no prescribe (ya veríamos lo que pasaria si fuera al juzgado, cada juez interpreta a su manera la ley).
      Respecto a la piscina, debo decirte que si es balsa NO es piscina, por lo que no vale, pedir una balsa y luego hacer una piscina. De todas maneras, pide permiso y si te lo dan, haz la balsa, no hagas nada hasta tener permiso.

  111. Hola. Tengo un terreno rústico de 3000 metros. Hay construida una vivienda de 80 metros cuadros. Acompañada de perreras ya que hay núcleo Zoológico y licencia de actividad. Tanto las perreras como la vivienda tiene licencia de construccion, pero como casa de aperos. Sin embargo en el catastro sale como suelo urbano uso residencial. Mi pregunta es si hay algún problema si yo utilizo esa vivienda como vivienda habitual. Gracias

    1. No pasa nada, pero tienes que saber que , legalmente, no es una vivienda, por lo que el uso que le estás dando, no es por el que obtuvo licencia. A los 6 anos prescribe y no te la pueden tirar, pero no podras hipotecarla como vivienda, por ejemplo.

  112. Hola me quiero comprar un campo barato rustico y irme a vivir y alejarme de la ciudad y el capitalismo para vivir de lo que me de el campo tendria animales y lo que coseche, el caso es ¿puedo cerrarlo con un muro? y podria edificar bajo el suelo con ventanas en el techo para que no se vea donde viviria o que puedo poner o edificar para vivir tranquilamente? Seria en Andalucia.

    1. Es complicado. Aunque sea enterrado, la tramitación es la misma que si fuera a nivel, pero además, el uso vivienda está muy restringido, por lo que antes de comprar nada, acude a tu ayuntamiento

  113. Buenas tardes, en mi caso mi familia tiene un terreno de 25.000 metros pegado a la autopista a-4 al lado de una zona industrial, mi pregunta es si hay alguna manera de que se pueda utilizar para montar algún tipo de industria, tengo oído que cuando es un terreno tan grande si es para industria si se puede construir, no se si la información que me han dado es correcta, le agradezco de antemano todo el tiempo que le dedica, muchas gracias.

    1. Solo para industrias relacionadas con la agricultura. Pero vigila que no esteés afectado por la zona de no edificación de la autopista. Este tipo de construcciones industriales seguramente te obligaran a hacerlas en un polígono industrial

  114. Hola, tengo pensamiento de comprar una parcela de 1500m2, mis intenciones de comprarlo es para pasar los fines de semana y veranos allí, se que no puedo construir nada k sea de hormigón, pero mi pregunta es, puedo hacer especie de una casa con panel de sanwi y poner una piscina de poliester dentro de la tierra??

    1. Toda construcción aunque sea de poliester, madera o cualquier material desmontable, requiere los kismos trámites que una construcción de obra.

  115. Muy Buenas! Primero de todo agradecerte el tiempo y articulo, que es interesante y a la vez desolador ver como nos regulan. Me gustaria comprarme una pequeña finca con una masía que esta en estado que requiere reforma pero habitable, entiendo que puedo perfectamente vivir en ella no? A pesar de estar en medio del bosque? Lo que me gustaria hacerle es una reforma, sería posible añadir alguna ventana o hacer más grande la existente?
    Un saludo!

    1. Es importante que mires el uso a que se dedicaba anteriormente la masia, porque eso será lo que podrás hacer i además que este construida antes de 1950, es decir la primera ley del suelo española. Sinó lo tendrás muy complicado para legalizarla. También puedes mirar el catálogo de masias del ayuntamiento porque allí dice qué masias se pueden arreglar y convertir en licencia.

  116. Buenos días, he leído todos los comentarios y creo que estás haciendo una gran labor, muchísimas gracias. Sin embargo, no he conseguido aclarar la duda que tengo respecto al proyecto de fin de grado que estamos elaborando yo y algunos compañeros.
    Nuestra idea es crear un hotel diferente, que base su oferta en ofrecer una experiencia única. Para ello tenemos pensado habitar contenedores marítimos y diseñarlos de tal forma que consigamos un modelo de negocio diferente y singular. Además, queremos hacerlo en un entorno natural, y conseguir ofrecer intimidad y desconexión.
    Para ello, hemos pensado en un lugar de Barrika (Bizkaia), y el terreno es rústico no urbanizable. Nos hemos informado acerca de las posibilidades de edificar en este tipo de zonas, y hemos llegado a la conclusión de que habría que justificar un interés general, junto a las autorizaciones tanto del Ayuntamiento como de la Comisión de urbanismo del país vasco. Mis preguntas,
    Primero, ¿Esto es así, es decir, con justificar el interés general podríamos conseguir dichas autorizaciones y conseguir edificar en terreno rústico no urbanizable?
    Segundo, ¿Con qué tipo de actividades crees que podríamos justificar el interés general? Empleo, sostenibilidad, actividades…

    Muchísimas gracias de verdad,
    Un saludo

    1. Lo teneis complicado, porqué interés general son escuelas, hospitales, centros cívicos, pero un hotel es un interés vuestro y de ganar dinero provado, con lobque no hay ningún interés público( siento ser tan directo)
      Podeis arreglar una masia en rústica para destinarla a hotel y luego quizás os permitan ampliarla con el container, pero de primeras construir una obra nueva, aunque sea como container, para destinarla a hotel en suelo rustico, lo veo muy complicado

  117. Hola. Tengo una parcela en Extremadura de 1000 metros en rustico. En ella hay construida una casa de 90 desde el año 1999. En escritura figura como vivienda unifamiliar y tiene declaracion de obra nueva. Me gustaria saber que tipo de obras estarian permitidas asi como si puedo instalar una pergola atornillada a la pared de la vivienda. La idea es hacer una L de hierro y atornillar a la fachada y al suelo de la parcela. Gracias

    1. Solo obras relacionadas con el uso agrícola, aunque teniendo una casa y en un suelo tan pequeño lo veo difícil que te autoricen más cosas.

  118. Hola!
    Estamos estudiando la.posibilidad de levantar una “aldea medieval” de unas pocas cabañas en un terreno que nos cede el ayto de un pequeño pueblo de Huesca. El tema es que se trataría de construcciones de una sola planta, realizadas con materiales ecológicos ( adobe, madera…) Y con finalidad nunca de vivir en el ni nada similar, si no como una especie de equipamiento cultural para el pueblo. Que deberíamos hacer para ello? Estamos perdidos en cuanto a por donde empezar las consultas o a qué departamento acudir para valorarlo en firme, ya que nos da miedo que nos digan que eso es establecer un asentamiento o algo así y nos lo tiren para atrás…
    Gracias!

    1. Todo depende del uso que se permita en el planeamiento municipal para ese terreno. Es decir, en el plan general urbanístico del pueblo indica qué usos estan permitidos y qué no. Si el uso cultural está permitido perfecto, porque con un proyecto y que tendrá que dar el visto bueno la comision de urbanismo provincial, se podrá hacer, pero en caso contrario, tendreis que hacer una modificación puntual del planeamiento para permitir ese uso y a partir de ahí, proyecto y a la comisión de urbanismo. 1 año de tramitación .

  119. hola buenas tardes, tengo una casa en el campo, este consta de 20 hectareas no urbanizables,la casa esta inscrita en el catastro desde 1977, es de piedra y tiene sobre 150 años, el tejado esta en mal estado y kiero cambiarselo,para ello necesito hacer un zuncho perimetral y subir el caballete de la casa 2 metros para ganar pendiente para el tejado, mi pregunta es si aparte de la licencia obra necesitaria un proyecto o algun otro tramite o me bastaria con notificarlo al ayuntamiento y pagar la licencia

    1. Seguramente, el ayuntamiento te pedirá un proyecto para darte licencia. Puedes pedirlo comobreparaciones para la seguridad y salubridad de las personas

  120. Buenos días quería saber qué requisitos debe de cumplir el suelo donde colocar una yurta en Canarias sin problemas. Qué diferentes posibilidades tengo, teniendo en cuenta que debo solicitar permiso.
    Muchas gracias de antemano.
    Saludos cordiales.

  121. Buenas tengo un terreno rustico y ise un huerto y me disen en ayuntamiento que es parque natural puedo aser un garage debajo de la tierra es posible

    1. Si es parque natural, sin permiso, ni se te ocurra hacer nada o puedes tener un problema penal.

  122. Buenas tardes. Tenemos un terreno rústico en una pedanía del Ayuntamiento de Ávila. Creo que el suelo está catalogado como rústico de Asentamiento Tradicional. El terreno tiene una superficie de 2.148m2. y está a unos 50 metros del límite urbanizable de la pedanía. Me gustaría saber si puedo construir vivienda unifamiliar solicitando autorización de uso excepcional previamente a la licencia urbanística, cumpliendo con la normativa claro está y en las condiciones que obligan en suelo rústico. Si no es posible vivienda unifamiliar, podría construir vivienda destinada a uso turístico (casa rural)?
    Gracias

    1. Lo veo complicado pues el terreno no tiene mucha superfície. Acude a tu ayuntamiento y pregunta por la normativa municipal. El uso turistico es el mismo que el residencial a efectos de tramitaciones

  123. hola a tod@s
    Mi pregunta es la siguiente: si tengo un terreno rustico de 1 HA , con olivos y otros arboles grandes, puedo construirme una cabaña de madera en el arbol??? habia pensado en unos 40 metros cuadrados,

  124. Hola buenos días, estaría interesado en saber si en un solar de 3.500 metros en zona rústica, con una construcción legal (de hace más de 40 o 50 años creo), se puede construir el mismo número de metros (son 90 metros cuadrados de construcción) en una primera planta. O si por lo contrario eso estaría prohibido.
    Muchas gracias.

  125. Buenas, tengo un terreno de 3500 m2, en zona rústica de peraleda de la mata (cáceres). Estoy dado de alta en el I.A.E agrícola y ganadero, y mi pregunta es si puedo construir una caseta de aperos para la labor agrícola, y como almacén de pienso para unas gallinas que voy a poner en la parcela, ya que casa se que no puedo construir. Que tramites debo seguir? Porque he presentado en el ayuntamiento una solicitud de licencia de obra de un gallinero con almacen de 23 m2 con una memoria ambiental de la actividad y me la han denegado y quiero hacer la casa de aperos para poder meter los aperos (valga la redundancia) de la labor agrícola (herramientas y aperos del tractor, cosecha, etc) Espero tu respuesta y tu ayuda, porque ahora mismo estoy un poco decepcionado con la negativa del secretario del ayuntamiento. Muchas gracias

    1. La denegación debe estar motivada, es decir, debes tener por escrito la contestación del atuntamiento de porqué te la han denegado. Quizás sea un problema de superfície de parcela o de protección del terreno. por lo que combprueba qué contestación te han dado y si puedes cumplir con lo que te pide

  126. Hola! gràcias por tan buena y valiosa información!
    Tengo preguntas:
    Tenemos una finca en Tarragona con 3.5 hectareas donde hay una casita, legal.(esta casa es utilizada por mi suegro, aunque no vive alli)
    Compramos unos burros, hicimos un proyecto y edificamos una granja para los animales en la misma finca, nos hemos hados como ganaderos, somos autónomos…hasta aqui todo bien y legal.
    El tema está es que ampliamos esta granja (a fin de poder quedarnos agunos dias alli), hicimos un cobert anexo muy sencillo para los rucs.
    Mi pregunta es:

    *la granja se pede ampliar si justificamos que tenemos más animañes y ahora nos dedicamos a la produccion de quesos? vendran a inspeccionar la ampliacion si ahora hago un proyecto? o sea veràn ventanas…lavabo….
    *O, será más facil legalizar la cosntrucció realizada si puedo darla de alta como casa de colonias o casa rural + uso agricola, apicultor? ya estamos dados de alta, si uno las dos actividades implicaria un cambio de sector? (turismo y agricultura)
    Gráciassss por tu respuesta!

    1. Ampliar la explitación agraria no tiene que ser un problema, presentas proyecto en el ayuntamiento con la justificación de tu actividad y te tendrian que autorizar.
      El problema es con la vivienda, veo muy difícil que te legalicen ese uso, si antes no hubiera habido una vivienda legalmente implantada. Con la iglesia hemos topado

  127. Otra pregunta que se me olvidaba: si nos pillan, cuánto pueden cobrarnos de multa? estamos en Catalunya.

    Gràciassss!!
    Vanesa

  128. Hola Buenas tardes.
    Resulta que tengo una parcela de uso agrario, en suelo rústico, ubicada en Chiva, municipio de la Comunidad Valenciana, el área de la parcela es de 1659 m2.
    En dicha parcela hay dos edificaciones, una destinada a vivienda y la otra a almacén con una superficie 29 m2.
    La cuestión es que dichas edificaciones datan de 1985,por lo que he leído en anteriores contestaciones la edificación es ilegal, y se encuentra fuera de ordenación.
    Resumiendo, el almacén se encuentra en unas condiciones lamentables, y se caerá en breve. Mi idea es no rehabilitarlo si no derribarlo y en su lugar poner una pequeña casa de madera de unos 12 m2. ¿Es posible?, dado que no se incrementará el valor de expropiación.

    ¡Gracias y un saludo!

    1. Podrias arreglarlo para la seguridad y mantenimiento, pero no te dejaran poner una casa nueva, aunque sea de madera

  129. Hola, vivo en gipuzkoa, en una antigua casa(sidrería) que consegimos legalizar en su dia como vivienda. El caso es que en el terreno de que disponemos (el antiguo manzanal) he comenzado a montar un invernadero de dimensiones considerables, al cual le he hecho una solera de hormigón para plantar en maceteros etc…
    yo no tenía ni idea de que hubiera que pedir permisos para esto, ya que tengo mi huerta igualmente y lo consideraba como una extensión de la misma “explotación agricola”, aunque tampoco sé si para que se considere como tal, tambien debería estar dado de alta en alguna parte.

    ¿qué debería hacer en estos momentos? aun no he puesto el plastico, pero la estructura y la base ya estan hechas…
    ¿podrían denegarme el permiso o multarme si lo intento pedir ahora?

    De hecho mi proyecto era mucho mas ambicioso, y pretendía ser un invernadero/taller en el que finalizar el montaje de plantas en ceramica ya que somos artesanos ceramistas…pero ya me he asustado y creo que se va a tener que quedar solo en invernadero.

    alguna recomendación?
    gracias.

    1. El uso de invernadero deberia ser autorizable, un proyecto y licencia municipal, porque es una estructura ligera, todo lo demás debes mirar que el planeamiento lo admita como uso admisible. Ve al ayuntamiento y habla con el arquitecto y pregúntale por el proyecto grande primero y luego si no te dejan, para legalizar el invernader

  130. Mil gracias por toda la información y respuestas a tantas preguntas. No sabes cómo se agradece!

    Soy miembro de una protectora y estamos considerando la adquisición de un terreno para ubicar un pequeño refugio de animales domésticos (lo típico, perros y gatos, aunque supongo que si surge la necesidad se podría dar cabida a otros tipos). ¿Sería válido para tal fin un terreno rústico, al no ser una actividad ganadera propiamente dicha, ni siquiera una actividad lucrativa? Además, veo por algunas de tus respuestas que si es rústico no se puede conectar a la red eléctrica ni al agua y no veo factible tener un núcleo zoológico sin ambas cosas, cuando menos agua seguro.

    Más dudas: ¿Hay una superficie mínima exigible para este tipo de actividad? Qué clase de construcción se puede hacer para alojar a los animales y ¿qué clase de vallado para su seguridad? Tenemos puesto el ojo a una finca rústica de 2,5 hectáreas ubicada en montaña “suave” poco arbolada y con poco desnivel. Lo mejor es que está muy lejos de cualquier vivienda o población para que nadie se queje de molestias pero bien situada, junto a una carretera nacional y a 20 minutos de la población donde operamos como asociación. Entiendo por tus otras respuestas que está muy difícil que en este tipo de terreno y uso se conceda el permiso de construir una pequeña instalación para que viva la/s persona/s encargada/s del cuidado de los animales, aunque se me hace impensable pues a menudo los animales que recogemos están enfermos, o a veces son camadas abandonadas con muy pocos días de vida a las que hay que alimentar cada 2-3 horas durante varias semanas. ¿Qué tenemos que hacer? ¿Dormir con los animales en el suelo?

    Esto es en Cataluña, por cierto.

    Muchas gracias de antemano por tu ayuda.

    1. Sin duda es una construcción que debe instalarse en suelo rústico. El uso, a priori, es de “granja de perros” aunque suene mal. Por lo que debe autorizarse en el planeamiento como uso ganadero. A partir de ahí, si el uso es autorizable, debes cumplir con requisitos de parcela mínima, y de edificabilidad y ocupación. El tema de la vivienda debe estar muuuuuuuy justificado, por lo que primero ve al ayuntamiento a preguntar por si el uso se admite y luego a la comision de urbanismo por si la vivienda te la permitiran como complemento a la perrera. Si existe una masia, tienes mucho ganado, pero si no existe, lo tienes muy complicado

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